不動産投資への道のり(2)　住みながら投資しよう！

大分久しぶりになってしまいました。不動産投資への道のり第二弾と、最初に買う家はどのようなものが望ましいか、と言う観点から書いていこうと思います。

前回のおさらいとして、アメリカ、そしてシアトルに残ることを決めた私は就職活動はシアトルに集中、無事シアトルにオフィスのあるコンサルでオファーをもらい、シアトルに引っ越してきました。

まずは投資物件の前に住むところから、そして私がTwitterでも何度か発信しているように最初はHouse Hackingができる家探し。

House Hackingとは？

House hackingとは自身で保有している家の一部を貸し出してその賃貸収支を不動産ローン返済に充てると言うものです。

2010年代の後半ですでにシアトルの不動産はかなり上がってきていた頃です。そして、今ほどではないですが、市場に出る家の供給は低くそれなりのコンディションの家であれば3〜8オファーくらい入るような市況でした。

どのくらいかというとこの赤線のあたり。

ではシアトルではどんな家がHouse Hackingに適しているか実際の例をあげてみましょう。

Single Family Home vs Multifamily Home

今となってはその当時の自分に言い聞かせるのであれば、4Plexを買うように勧めたと思います。
理由としては4Plex（4区分まであるアパート）までは住宅ローンが適用されるからです。ただ当時はそんな知識もなかったため、住宅の一部を貸し出しやすいSingle Family Homeの一軒家を見ていました。

いくらの物件を買うか

私の希望していた物件としては地下室があり、地下室への入室が別の入り口からできると言う点です。
元々貸し出す事を前提に考えていたので、月々の支払いが賃貸収支を差引いて$3000台（30万円台）に収まる家を探していました。

地下室が丸ごとアパートになると想定して、いくつか値段を決める際に参照したソースです。
1）RedfinのMortgage Calculator
こちらで自分の支払える頭金などを入力するとこのように計算が出てきます。物件ごとにこういった計算機が出てくるので、とても便利です。

2) Zillowで周囲の賃貸価格の確認
まだ貸せる地下室がどのくらいの面積かわからなかったのですが、家に目星をつけるたびに1BRであればいくら、2BRであればいくらなどを調べていました。

検索入力の横の選択肢をFor Rentにすればいろいろな条件を設定して周囲の賃貸価格がわかります。当時はシアトル市内のRavennaと言う地域を多く見ていたので、Ravennaの検索結果です。

この二つの情報を元に目標価格を決めました。

結論としてはシアトルのそれなりの学区のエリアであれば地下に80~100平米の2BRあれば$1800~$2000（20万円〜22万円）くらいで貸し出せそう。なので全体のローンと諸経費（固定資産税など）の支払いとしては月々$5500くらいに抑えたいところです。なので$1M（1億1千万円）以下の家で、自分も住むことを考えると面積は200平米以上、上下のエントランスが別れている物件に集中して探しました。

実際オファー出した物件

実際私がオファーを出して、Biddingに負けた物件がこちらです。
Ravennaと言う地域にあって、とても環境が良いです。University of Washingtonもそんなに遠くなく、学区もとても良い地域です。

https://www.redfin.com/WA/Seattle/6223-41st-Ave-NE-98115/home/314234

すごく綺麗に手入れされているおうちです。とてもチャーミングで、広さも十分。
この後ろの庭からの写真を見てもわかるように、裏から直接地下室まで行くことが可能です。

学区もよく、横には公園、庭も十分な広さがあり、地下の上昇も狙える家です。
学区情報もRedfinから見ることができます。アメリカでは学区が重要な指標になって、不動産価格は学区が良いところと悪いところでは数10％価格が変わってきます。

この家の問題点

ただこの家にもいくつか問題点があります。
1) 横の公園の針葉樹
横の公園に大きな針葉樹が立っているのがわかりますよね。この針葉樹、今見たら多分この家にオファーは出していなかったでしょう。理由としてはこの針葉樹相当大きいのと、公園にある木なので、すぐに切れるわけではないと言うこと。そして一番怖いのが根っこが伸びてFoundation（基礎）への侵食が懸念されます。そしてこのような大型の木があるだけで、屋根の手入れがとても大変になります。
先程リツイートしていただきましたが、このInspectorのおっしゃる通りです。

これホームインスペクターの方にも言われたな。殺風景だけど何もないのが一番安全だと。リスとか小動物が木から屋根に上がって屋根を痛めたり、排水溝が詰まったりとか。隣の敷地の木から自分の家の敷地上空に入っている枝は許可なく切っても良いと言われたんだけど、トラブル怖くて多分出来ない。 https://t.co/yPO6sQoOpD

— はまー (@yuuki3655) April 6, 2021

2) ガレージがない
この家、ガレージがないんです。なので常に道の上に駐車しなくてはいけない。アメリカでは車社会なので、ガレージがないと言うのは結構なマイナスポイントです。

当時は問題は大きくないと当時は判断したため、この家にオファー出しました。

その当時のList Priceは書いていませんが、物件によってはこの欄を見るといくらでオファーされて、最終値がいくらになったのか、この部分を見ると一目瞭然です。

当時のリスティングプライスは確か$998k（1億1千万円弱）ほどでしたので、その場で8件のオファー、そして$1.13M（1億2千万円以上）まで跳ね上がったのはよく覚えています。
流石にそんなにオファーが殺到するとは思わなかったので、がっかりしましたが、いくらなんでも$1.13Mは高すぎる気がしました。
実際ですが、この家売れてから$32k（350万円）ほどしか推定価値が上がっていません。まあ売らない限りわからないものですが、当時の価格が如何に市場値から乖離していたかがよくわかります。

次回はその後のオファーとどのようにこのような市況でオファーを勝ち取ったかについてお話ししたいと思います。