レトロでダサい公団住宅が不動産投資の初心者に最適な理由

こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。

今日は「【激安・高利回り】公団住宅投資」についてお話しします。

前回は、中古区分マンション投資についてお話ししましたが、今回、区分は区分でも、非常にレアな投資法をご紹介したいと思います。

その方法がズバリ、公団住宅投資（団地投資）なんです！

レアな投資法といっても、決して上級者向けの投資法ではなく、これから不動産投資を始めたいという初心者にとって、非常にオススメな投資法です。

さらに、住居費を極限まで削って、投資資金を効率的に貯めていきたい人にも、すごくオススメな投資法です。

しかし、「公団（団地）は昭和でレトロな雰囲気なので、不動産投資とはちょっとかけ離れているんじゃない？」という印象を持つ人は、少なくないのではないでしょうか？

そうなんです！人気がないからこそ、狙い目なんです！

そこで、今回は、
・他の区分マンションにはない公団住宅だけの良さやメリット
・なぜ、投資対象として公団住宅が初心者にオススメなのか
具体的な事例を2つ紹介しながら、詳しく解説していきます。

この方法を知れば、あなたも「公団住宅に投資してみたい！」という気持ちになるかもしれませんよ。

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新築ワンルームがダメな理由

まずは、新築ワンルームマンションがダメな理由についておさらいしましょう。

新築マンションは、買った途端に値が下がります。

そして、債務超過の状態になってしまいます。

その結果、将来的に売ろうと思っても、売れない状態になってしまいます。

だから、新築ワンルームマンションは買ってはいけないんです。

そして、新築ワンルームマンションは価格がそもそも高いので、利回りが死ぬほど低く、もし買ったとしても、家賃では毎月のローンが賄えず、自分のポケットからも返済していかなければいけない状態になります。

これは、不動産投資とは言えません。

要するに、耐久消費財を買ってしまっているんです。

これが、新築ワンルームマンションのダメなところです。

中古区分のメリット・デメリット

次に、中古区分のメリットについてです。

まずは、価格が取引相場になっているということです。

そして、流動性が高い＝すぐに現金化がしやすいこともあげられます。

また、管理会社が全部やってくれるので、清掃やメンテナンスの手配が不要です。

そして、中古区分は、そもそも分譲仕様なので、外観、そして、エントランスなどが豪華なケースが多いです。

管理会社が、しっかり共用部のメンテナンスもしてくれますので、自主管理が非常に容易というのも、区分マンション投資のメリットになります。

中古区分のデメリットについてです。

物件によりますが、比較的、管理費、修繕積立金が高いです。

次に、その物件の性格上、区分所有というものの性質上、銀行から融資を受けて投資をすることがなかなか難しいです。

次に、規約で民泊が禁止になっているケースが多いです。

それから、投資対象の区分所有マンションの場合、修繕積立金の滞納があるケースが多いです。

さらには、その区分マンションを買って、自分で住むというよりも、投資をする人が多いので、管理に関して積極的でなく、管理会社に任せきりということになってしまい、この管理組合が機能不全になっているケースがあります。

公団投資のメリット

それではいよいよ、公団住宅（団地）のメリットについて紹介していきましょう。

公団住宅のイメージとして、昭和でレトロ、古くさいみたいなイメージをお持ちの方がいらっしゃるかもしれません。

しかし、実はこの公団住宅は、周辺環境がめちゃくちゃ良いケースが多いのです。

例えば、公団住宅は一棟一棟のスペースが非常に確保されています。

また、公園が多い、スーパーが近くにある、学校が近い、保育園・幼稚園も近い、病院・クリニックも近い、といったファミリー層にニーズの高い公団住宅が結構あります。

このような公団住宅の環境の良さと裏腹に、レトロ感、古くさいみたいなイメージが先行してしまって、この公団住宅は投資家にとって非常に人気がなく、逆の目線で考えると、穴場になる可能性が非常に高いのです。

よって、相場よりも安く購入できる可能性があり、購入後、リフォームによってバリューアップすれば、相場の価格よりも高く売却できるケースもあります。

そして、意外や意外なこの公団住宅のメリットとして、修繕積立金が非常にたまっているケースが多い、ということがあります。

私の2番弟子の高橋くんの投資事例を下記に紹介しますが、彼が公団に投資した決定要因は、この修繕積立金がなんと一棟で2億円も積まれていたからなのです。

しかも、築30年以上にも関わらず、耐震補強がバッチリされていたので、地震に対しても非常に強い物件ということが確認できました。

公団住宅の投資事例紹介（その１）

では、私の2番弟子の高橋くんの投資事例を紹介します。

彼は、公団住宅を２つ購入しました。

＜公団住宅１つ目の購入時の高橋くんの状況＞
・33歳、既婚、3人家族
・不動産管理会社勤務
・年収360万円（給与所得のみ）
・公団一戸目は自宅として購入

普通の投資家とは違い、彼はこの公団住宅の１つ目を自宅として購入しました。実際に購入した物件がこちらです。

千葉県某市の2LDKの物件で、650万円で購入しました。

間取りはこんな感じです。

よくある公団住宅（団地）の典型的な間取りです。

そして、購入状況は、こちらになります。

この物件は築35年で、47平米の2LDK、購入価格は650万円で、50万円の頭金を入れて、残りを全額住宅ローンを引っ張ってきて購入しました。

金利は1.7%で、35年返済です。

月々のローン支払いは約1万9,000円、管理修繕費が毎月1万5,000円です。

購入前は8万円の賃貸に暮らしていたので、これがなくなったということを考えると、差し引き月々の収支は、約4万6,000円のプラスになりました。

よって、一つ目の公団住宅を購入したことによって、年間55万円ものキャッシュフローの改善をすることができ、この55万円を貯蓄に回すことができるようになりました。

しかも、以前の賃貸住宅は35平米と狭かったので、この公団住宅を購入したことで、12平米ほど部屋も広くなりました。

例えば、将来彼が違うところに引っ越したとしても、家賃相場は7万円ですから、差し引き3万6,000円、つまり年間43万2,000円のプラスの収益を得ることができるようになります。

そして、高橋くんはこの浮いたお金を全部貯蓄に回し、さらに給料からも貯蓄に回す金額を増やして、3年間お金を貯め、２つ目の公団住宅を購入しましたのです。

公団住宅の投資事例紹介（その２）

それが、こちらの530万円の物件です。

１つ目の物件はリフォームをしなくても入居ができたのですが、２つ目は結構なお金をかけてリノベーションをしました。

次のような古臭い間取りだったものを、200万円をかけてリノベーションをしたのです。

非常にオシャレですよね！

そしてこの物件を7万円で賃貸に出しました。

間取りはこんな感じです。

そして、購入状況は、こちらになります。

この物件は、築40年です。

専有面積は51平米の1LDK、購入金額は530万円ですが、その内訳は物件代金の330万円とリフォーム代の200万円です。

これをすべて現金で購入しました。

月々の管理費、修繕費が1万1,000円、家賃が7万円ですので、差し引き5万9,000円のプラスになりました。

利回りは15%です。

このようにして、高橋くんは、毎月5万9,000円、つまり年間で約70万円の収益増を実現することができました。

さらに、この物件は相場より安く購入できたのと、リノベーションによってバリューアップしていますので、実際の投資額よりも、約2割から3割ぐらい高く売却できる見込みになっています。

一棟目も非常に安く買えたので、今の相場から考えるとだいたい100万から200万ぐらいは高く売却できる可能性があります。

中古公団住宅の探し方

さて、ここまでお話しすると、あなたも「公団住宅に実際に投資してみたい！」と思ったのではないでしょうか？

実は、この公団住宅の探し方にはコツがあります。

もちろん、SUUMOやat home、HOME'Sなどの一般的なポータルサイトで探してもいいのですが、公団住宅は非常に特殊で、かつ物件の売買価格が非常に安いです。

売買価格が安いということは、売却を任された不動産業者の手数料も少なくなります。

そのため、売却を任された不動産業者にとってみれば、ポータルサイトやレインズに出してしまうと、売主側からしか手数料がもらえない可能性があるので、基本的にそういう売り方はしません。

ではどうするのかというと、まず公団住宅を探す場合は、あなたが投資をしたい公団があるエリアを絞るということが先決になります。

公団住宅というのは、だいたい固まってたくさんあります。環境や都心へのアクセスなどを加味して、まずエリアを絞り込んでいきましょう。

そして、絞り込んだ公団のある地域で営業している不動産会社のホームページを検索します。

なぜかというと、その公団を売りたいという所有者は、まず近くの不動産屋さんに相談をすることが非常に多いからです。

公団というものは非常に歴史がありますし、その近隣の不動産業者さんは、売りたい人と買いたい人をずっと長いあいだ探しています。

そのため、物元になるルートがあるのです。

そして、その地域の不動産屋さんのホームページで買主が見つかったとすれば、その地域の不動産屋さんは、売主と買主の両方から手数料をもらうことができます。

だから、ポータルサイトやレインズではなく、自社のホームページに公団の売り物件を載せる傾向があるのです。

公団は売買価格が安いため、手数料も安くなる
↓
売主からの手数料だけでなく、買主からも手数料を取りたい（両手）
↓
ポータルサイトやレインズではなく自社のホームページに載せる

このような流れになるので、その地域の不動産屋さんの自社ホームページを検索すれば、あなたも良い公団住宅を見つけることができる可能性が非常に高まるわけです。

さて、今日のテーマはいかがだったでしょうか？

昭和レトロな公団住宅が、宝の山だったということにお気づきになったのではないでしょうか？

あなたの街の近くに公団住宅があれば、あなたも公団住宅・激安・高利回り物件を購入できるかもしれません！

初心者にとっては、本当にうってつけの投資法ですので、ぜひ投資の選択肢の一つとして考えていただければいいのではないかと思います。

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