物件の売却⓶

こんにちは。大家兼不動産屋の廣田です。

今回は、前回の記事に続き、物件の売却について書いて行きます。

物件の売却に必要な書類

物件の売却をするときに、必要な書類としては、次のとおりです。　

　　登記情報（登記簿謄本）
　　　　ネットでの取得可能です。
　　　　氏名、住所等が変わっている場合は変更て手続きは必要です。
　　　　引き渡し時の移転登記を同時に依頼しても良い
　　レントロール（賃貸条件一覧表）
　　　　入居者氏名、家賃、敷金、契約期間などを一覧表にしたものです。
　　固定資産税課税証明書、固定資産税納税通知書
　　　　最新のものを準備します。納税証明書は、物件所在地の役所で
　　　　取得できます。
　　建築確認済証、および、検査済証
　　　　ない場合は、物件所在地に役所で書類の有無は確認できます。
　　建築図面等
　　測量図・筆界確認書
　　　　契約内容にもよりますが、ない場合は、土地家屋調査士さんへ
　　　　依頼します。
　　購入時の契約書類・重要事項説明書
　　重要事項調査書（区分所有建物の場合）
　　　　物件の管理会社者へ発行を依頼します。
　　マンションの管理規約、使用細則、修繕計画等（区分所有建物の場合）
　　　　ない場合は管理会社へ依頼します。
　　賃貸契約書
　　　　レントロール作成の為、早めに準備しましょう。
　　物件状況報告書（売買契約時）
　　　　不動産業者は書式を持っています。
　　登記済権利書または登記識別情報
　　　　ない場合は、再発行の手続きが必要です。

レントロール、固定資産税関連書類、（区分所有建物の場合）重要事項調査書、管理規約は、購入希望者から問合せがありますので、早めに準備しましょう。

買付証明書と価格交渉

買付の意思表示として、「買付（かいつけ）」呼ばれる、買付証明書という書面は送られてきます。買付証明書には、購入希望額、手付金の額、購入条件が書かれています。この書類は、必ず買い取るといった法的な拘束力はないとされていますが、買付証明書の受領して、売買の交渉がスタートすることになります。

複数の買付証明書を受領した場合は、買付希望額、条件を比較して、買付希望者を優先順位を決めます。
買付希望者のその物件の欲しい度合いにもよりますが、買付希望額を増額して順位を1番にしてほしいという交渉が入ることがあります。
買付の条件としては、ローン特約と言って、ローンが成立しない場合は、契約をキャンセルする特約や引き渡し時期など条件のが記載されています。

価格、買付条件等の交渉をし、売主、買主双方が納得すれば、正式は契約ということになります。
買付証明書に対して、売渡証明書という書面もあるようです。あまり、見たことはありせん。

手付金
契約締結時に、買主から売主に支払われる金銭です。金額は、売買金額の５～１５％位が一般的です。手付金は、売買金額の一部になります。

重要事項説明

不動産業者（宅建業者）が、契約を締結前までに、買主に対して、重要事項説明書を交付し説明します。重要事項説明書を作成し説明するのは、宅地建物取引士が行います。
重要事項説明の内容は、宅地建物取引業法の第３５条で決められています。

売買契約の締結

重要事項説明が終了後に、売買契約書の読み合わせが行われ、内容に問題が無ければ、売主、買主双方が、署名、捺印をし、手付金の授受を行います。
契約書の内容は、不動産業者（宅建業者）が仲介する場合には、宅地建物取引業法の第３７条で決められています。
契約書の内容は、重要なのでよく確認するのは当然ですが、特に物件の引渡し期日、残代金の支払い方法、解除条件、期限について確認しておきましょう。
売買金額以外に、固定資産税等、敷金、賃料、管理費、修繕積立金など精算方法も契約書上で決めます。

対象物件に家賃滞納がある場合は、その債権の取り扱いに関して、売買契約で取り決めておきましょう。

売買契約書は、課税文書となるため、売買価格に応じて収入印紙を貼付する必要があります。
売買契約書は、２部作成し売主、買主が１部づつ保管するのが基本で、収入印紙は、売主、買主の各々で負担します。

最後までお読みいただきありがとうございました。
今日はこの辺で、続きは次回。