中古物件の減価償却
こんにちは。大家兼不動産屋の廣田です。
今回の記事では、中古物件の減価償却のついて書きます。
耐用年数の計算
中古物件の減価償却費を計算する時の耐用年数は、原則として次の方法で耐用年数を算出します。
①使用可能な期間を見積もり、耐用年数とする
②使用可能な期間の見積もりが困難な場合は簡便法で算出する
簡便法
・法定耐用年数の全部を経過して資産
法定耐用年数×２０％ （小数点以下切り捨て）
・法定耐用年数の１部を経過して資産
（法定耐用年数ー経過年数）＋経過年数×２０％
（小数点以下切り捨て）
使用可能な期間の見積もりは客観的な根拠をもとめられるので難しく、簡便法で計算される場合が多いと思います。
耐用年数を経過した物件を購入した場合でも、簡便法により法定耐用年数の２０％の期間で減価償却費の計上が可能です。
たとえば、築２２年以上経過した木造の物件を購入した場合は、４年間減価償却費の計上ができます。
賃貸前の修繕費
中古物件を購入し、物件に入居者を入れる前に実施する、修繕工事やリフォーム工事の費用は、その年の費用して計上できず、購入した建物の価格と一緒に、資産として計上し、建物の耐用年数で減価償却します。
例
築３０年の木造の建物
購入価格 ５００万円（建物代、購入費用込み）
賃貸前の修繕費 １００万円
耐用年数 ２２年 ✕ ２０％ ＝ ４年（小数点切り捨て）
減価償却費 （５００万円＋１００万円）÷ ４年 ＝ １５０万円／年
節税効果
減価償却費は、現金の支出を伴わない費用として、所得税、住民税に節税効果があります。中古物件は、新築物件のより耐用年数が短くなるため、減価償却費が大きくなり、節税効果が高いと言われます。しかし、減価償却費を費用として計上できる期間は、耐用年数に限られています。長期的に節税効果がある訳ではありません。
まとめ
中古物件のを購入した時に減価償却費の考え方について書きました。中古物件を購入しより、所得税、住民税の節税効果はありますが、期間が限定的であることを認識しましょう。
また、所得税、住民税の計算は、不動産以外に給与所得等がある場合は総合課税となるため、全体的に考えて損得を判断する必要があります。
最後までお読みいただき、ありがとうございました。
今日はこの辺で、次回また。