イールドギャップとは

こんにちは。大家兼不動産屋の廣田です。

今回の記事では、「イールドギャップ」について書きます。

イールドギャップとは

「イールドギャップ」を翻訳すると、「利回り差異」といことでしょう。長期金利と短期金利の差や投資商品と長期金利の差のことをイールドギャップことを指すことが多いと思います。

不動産投資のイールドギャップ

不動産投資で、イールドギャップというと、物件の利回りと調達金利の差のことを指します。イールドギャップは、投資物件の収益性の判断する指標の一つです。

たとえば、利回りは８％物件の２％の金利のローンで購入した場合は、イールドギャップは、６%となります。

物件の利回りより低い金利で資金調達が可能であるれば、その差が収益をの源泉となると考えるようです。収益物件のセールストークで使われます。

イールドギャップの問題点

イールドギャップを計算するときに、物件の利回りの種類によって数値が変わってきます。よく、表面利回りとローンの金利を比較している広告を目にします。表面利回りも利回りの一種なので、間違っているとは言えませんが、この数値で、物件のより足を判断するのは適切ではないと思います。

イールドギャップを計算するときは、表面利回りではなく、実質利回りを用いたほうが、より実態に近いと思います。

イールドギャップだけで判断できない

イールドギャップの数値が大きいからと言って、必ずしも良い物件であるとは、言えません。

物件価格　１億円　年間家賃収入　１千万円　空室損＋運営費　３００万円
ローン金利　２％　物件のイールドギャップは、実質利回りで計算すると、５％になります。

実質利回り　（１千万円ー３００万円）÷１億円　×１００＝７％
イールドギャップ　７％　ー　２％　＝　５％

この物件を購入するときのローンの金額と返済年数の関係で、同じイールドギャップであっても、キャッシュフローに違いが出ます。

ケース１
借入額　８千万円　返済期間３０年　年間返済額　約　３５７万円
　　　　　　税引き前ＣＦ　７００万円ー３５７万円　＝　３４３万円
ケース２
借入額　１億円　　返済期間１５年　年間返済額　約　７７８万円
　　　　　　税引き前ＣＦ　７００万円ー７７８万円　＝　ー７８万円

まとめ

収益物件のセールストークで、
「イールドギャップが○％とだから儲かる」というセールをトークを鵜呑みにしないで、借入額、返済年数も考慮して検討しましょう

イールドギャップだけで、物件の収益性を判断することは危険です。

最後までお読みいただき、ありがとうございます。

今日はこの辺で、次回また。