ローンのリスクへの対応策

こんにちは。大家兼不動産屋の廣田です。

ローンの使ってレバレッジをかけて、大きな収益を得ることが不動産投資の魅力の一つではあります。しかし、不動投資のリスクにローンのリスクが重なりハイリスクになってしまします。

そこで、今回の記事では、ローンのリスクへの対応策について書いていきます。

融資比率　ＬＴＶ

ＬＴＶ（Loan To Value）とは、物件の購入総額（物件価格＋購入経費）に対して借入額に比率です。

ＬＴＶ　＝　借入額　÷　購入総額　×　１００　［％］

ＬＴＶの比率が高くなれば、レバレッジの効果は期待出来ますが、その分リスクも高くなります。

特に最初の物件を購入する場合は、ＬＴＶを極力低くしリスクを減らす方向で検討した方が良いと思います。

返済比率

返済比率は、家賃収入に対する、ローンの返済額の比率です。

返済比率　＝　ローンの返済額　÷　家賃収入　×　１００　［％］

返済比率も、ＬＴＶと同様に低い方がリスクが減少します。返済比率は、５０％以下というの目安になります。４０％以下が理想です。

５０％と低く過ぎるのでと感じる人もいると思いますが、返済比率の計算では、分母は家賃収入なので、返済比率が５０％で手残りが、家賃収入の５０％ではなく、運営費分少なくなります。

返済比率はを下げるためには、家賃収入を上げるか、返済額を減らすかです。家賃収入は上げるは、難しく、返済額を減らすのが現実的に打てる手です。

ローンの返済額は借入額、金利、返済変数によって変わってきます。

繰上返済

手もとに現金があれば、繰上返済をしローンの残債を少なくすることは、ローンのリスク対策としては有効です。しかし、次の物件の購入資金為、現金が必要になるなど、ローンのある物件の状況だけでなく、自身の全体の状況で、繰上返済するかどうかを検討する必要があります。

まとめ

ローンのリスクへの対応策について書いてきました。レバレッジの効果を狙って、ローンを使って物件を購入することは、不動産投資の魅力ではありますが、ローンによってリスクが付加されることも考慮して検討するようにしましょう。

特に最初の物件を購入する時は、出来るだけＬＴＶを低く抑えるか、あるいは、現金で購入することをお勧めします。

最後までお読みいただきありがとうございました。

今日はこの辺で、次回また。