キャピタルゲインは得られるのか？

こんにちは。大家兼不動産屋の廣田です。

ここの記事では、キャピタルゲインを期待できる物件は希少であると書いてきました。今回の記事では、キャピタルゲインを得るための考え方について書いていきます。

キャピタルゲインの得るためには

投資用物件を進める営業マンが、
「これから、不動産価格の値上がりが期待できます」といようにな、進められている物件が、あたかも値上がりするかのようなセールストークがあります。しかし、実際にこのような物件が購入価格より高く売れるケースはほとんどないのが現実です。

なぜ、値上がりが期待できないのかいというと、購入時に割高な価格で購入しているため、周辺の不動産価格の相場が上がっても、すでに相場より高い価格で購入しているため、高く売却することができません。

つまり、キャピタルゲインを得るためには、購入時にいかに安く買うかがポイントです。

収益物件の価格の考え方

収益物件の価格の考え方は、その不動産の稼ぎ出す収益に注目し考えます。

価格の算出基準は、
　収益物件の価格　＝　年間の利益　÷　キャップレート
となります。

一般的には、キャップレートではなく、簡易的に表面利回りを使うのが一般的なようです。

収益物件の価格が上がるためには、年間の利益額（家賃）が上がるのか、キャップレートが下がる必要があります。

収益不動産の現在の表面利回りは、かなり低い水準（物件か価格は高水準）にあり、表面利回りがこれ以上下がることは期待できません。つまり、物件価格に値上げりは期待できないと思います。

キャピタルゲインを狙える物件はどこで探すのか

周辺より相場より安くキャピタルゲインのを期待できる物件は、ネット上に掲載される前に、買主が決まってしまうケースが多く、ネットの情報の中から探し出すことが難しいです。

ネット情報で見つかった相場に対して割安な物件は、物件自体に問題を内包している場合があります。しかし、その問題の内容によっては、その問題点を解決できる人に取っては割安な価格に物件ということになります。

ネットの物件情報に、割安な物件が掲載されることは少ないと思いますが、粘り強く探すことが、大切だと思います。

まとめ

割安な価格に物件は希少で、探すのは困難です。特に、初めて物件を購入するに、不動産業者が割安な物件を紹介することはないと思って望んだほうが良いと思います。不動産業者が提示する物件価格が、割高なのか割安なのか、自分自身で判断できるに、物件価格の相場観を持つことが大切です。

最後までお読みいただき、ありがとうございました。

今日はこの辺で、次回また。