物件の購入⓵

こんにちは。大家兼不動産屋の廣田です。

今回は物件の購入について書いていきます。

物件購入の流れ

不動産の購入の経験のある人は少なく、不動産の購入に不安を感じている人が多いと思います。物件を購入し所有権を移転するまで流れを書いていきます。
投資対象である物件の購入は、不動産投資の成否に大きな影響を及ぼします。人によっては、不動産投資の成否は、購入した物件で７割決まるという人います。
物件購入の流れは、下表のとおりです。

投資規模の検討

不動産投資の目的に沿って決めたキャッシュフローを獲得するための投資規模を決めます。最終的な、キャッシュフローを一つの物件から得ることは難しいと思います。まず、今回購入する物件でどのくらいのキャッシュフローの狙うのかの決めます。
投資規模を検討する際には、投資規模＝物件価格で考えしまうと資金が足りなくなります。不動産を購入する場合に、物件価格にほかに、諸費用が発生するからです。

購入時に発生する費用は、次の記事を見てください。

投資規模を実現するために、資金調達を考えます。
最初の物件を購入するときは、全額借入金で調達するフルローンは避け、自己資金を多めに準備し、借入金を少なくすることをお勧めします。

物件の種類の検討

投資対象の不動産の種類を決めます。それぞれ特徴があるので、ここでも、自分の目的に合った種類を選びます。

用途による分類
居住用、事務所、店舗、倉庫、駐車場などがあります。物件の流通数や収益の安定性を考える居住用が無難な選択になると思います。

区分所有物件か、１棟ものか、戸建てか
マンションの一部屋単位で購入できる物件を区分所有物件と言われています。比較的少額の物件が見つけやく、１千万円以下で売られている物件もあります。管理組合がある場合が多く、物件全体の管理をしてもらえますが、管理費や修繕積立金が発生します。
区分所有に対して、アパートやマンションを１棟全体を購入するものを１棟ものと言われています。区分所有物件よりは高額になりますが、その分リターンも大きくなります。建物全体の管理も必要になり、手間や費用も掛かります。
戸建ての物件も視野に入ってきます。戸建ては比較的長期入居が期待でき、手間がかからない物件です。価格は、場所や大きさでかなり開きがあります。郊外の小ぶりの物件であれば、１千万円以下で購入できるものもあります。

中古か新築か
価格は、当然新築物件の方が高くなりますが、新築後数年間は、建物設備の修繕費が少なくなる傾向になります。
中古物件の場合築年数により、減価償却が取れきる期間やローンの返済期間が変わってきます。ローンの返済期間の最大値は、法定耐用年数が基本となりますので、中古物件は、築後の年数だけ短くなる場合が多いようです。
価格が安い中古物件では、貸し出すためには、外壁や設備更新など、多額の修繕費が必要な物件もあります。

投資エリアの決定

不動産は購入後動かすことができないので、投資エリアの選定は重要です。エリアの人気によって物件の価格も変わってきます。家賃が高く、空室の心配のないエリアの物件価格は高く（表面利回りが低く）なり、逆のケースでは物件価格は安く（表面利回りは高く）なります。

投資エリアを検討する場合、現時点の状況も重要ですが、今後どうなるかという観点でも検討しましょう。先を見通すのは難しいのですが、極力情報を集めます。例えば、郊外の大学は、都心に移転するケースもあり、この情報を知らずにそのエリアの物件を購入してしまうと、後々苦戦することになります。大学や大きな工場の近くのエリアは要注意です。

投資エリアは自分の住んでいるエリアかその近隣のエリアで、そのエリアのことがある程度わかっている方が良いと思います。しかし、都内に住んでいる人が、札幌や福岡と言って遠隔地の物件を所有し、うまく運営している事例のたくさんあります。遠隔地の物件の購入数する場合は、遠隔のことをよく知らなくて、信頼できるパートナーが現地にあれば可能になると思います。

最後までお読みいただきありがとうございました。
続きは、次回。