フルローンで購入した新築マンションを売却すると～ＣＦシミュレーション～

こんにちは。大家兼不動産屋の廣田です。

不動産投資の出口戦略で物件を売却します。今回の記事では、フルローンで購入した物件の売却について書いていきます。

フルローンで購入した物件の収支に関しては、以前の記事を見てください。

売却価格はどうなるか

物件の価格は、特別な物件以外は、新築時の価格が一番高く、その後築年数が経過するごとに下落していきます。

新築物件は、購入後すぐに中古物件という扱いになり、価格に関しても１０～２０％下落すると言われています。

また、収益物件の価格は、表面利回りでも判断されます。表面利回りは、新築時が低く（価格は高い）、その後築年数の経過によって上がっていきます（価格は安くなる）。

売却時のキャッシュフロー試算

前回の記事で試算した物件のローンの返済中に売却した場合のキャッシュフローを試算しました。

実際のは、新築後の経過年数により、売薬がは下落していく傾向になりますが、今回のシミュレーションでは、売却額を固定しています。

　　試算条件
　　売却価格　26,800,000円　購入価格の８０％
　　仲介手数料　950,400円　抵当権抹消費用　30,000円
　　売却時ＣＦ　＝　売却価格　ー　仲介手数料　ー　抵当権抹消費用
　　　　　　　　　　ー　不動産譲渡所得税
　　累計ＣＦ　＝　売却時ＣＦ　＋　累計ＣＦ

購入後、８年目までは、売却ＣＦはマイナスとなります。つまり、売却時に自己資金を投入しないと、ローンの精算や納税ができません。

この売却時ＣＦに、それまでの累計手残りを加味した累計ＣＦは、１４年目までマイナスになります。つまり、１４年目までは、この物件への投資は、マイナスということになります。

このシミュレーションでは、売却価格を、購入額の８０％に固定して試算していますが、実際には、経年でもう少し下がっていくことも予想されますので、売却時ＣＦ、累計ＣＦがプラスになる時期は、８年、１４年よりも遅くなると思います。

また、売却ＣＦ、累計ＣＦ共に、プラスに転じた以降上昇する結果となっていますが、これも、売却価格を固定しているためです。実際には、このシミュレーションの数値より、どちらのＣＦも少なくなると思います。

３０年後累計ＣＦは、１千万円超？

今回のシミュレーションでは、３０年後、購入額に８０％で売却できれば、売却ＣＦは、２千万円を超えますし、累計でも１千万円を超えます。一見すると、３０年後に売却すれば、１千万円の現金が得られるに見えます。しかし、３０年間物件を運営するために投入した自己資金は、累計で１千3百万円になります。つまり、物件を購入しなくても、１千３百万円貯めることができたことになります。

まとめ

フルローンで購入した新築物件を途中で売却すると、ある程度年数が経過しないと、投じた資金よりマイナスしてしまいます。

今回のシミュレーションでは、売却額を、購入価格の８０％と固定しているため年数が経過すれば、累計ＣＦの高くなっていきます。しかし、実際には、新築後の経過年数に応じて、売却額は下落していきます。そのため、実際の売却時ＣＦ、累計ＣＦは、今回のシミュレーションの結果より低くなります。

最後までお読みいただきありがとうございました。

今日はこの辺で、次回また。