事業計画書の作成

こんにちは。大家兼不動産屋の廣田です。

収益物件を購入する検討する時に、その物件を収支を数年間分　試算した事業計画書を作成することがあると思います。今回の記事では、事業計画書を作成する時の留意点について書いていきます。

事業計画書とは

不動産投資における事業計画書は、物件の家賃収入から管理費、修繕費、税金どなど経費を引き、さらにローンの返済額を考量して、実際に手元に残る現金を数年から３０年分程度の資産をまとめたものです。

最近は、不動産投資本やホームページのなので、表計算のソフトのよる事業計画書のひな型が手に入り、必要な数値を入力すると、誰で簡単に事業計画書を作成することが可能なっています。

何のために事業計画を作成するのか

事業計画を作成することで、物件の収益性が把握でき、物件の購入の判断に役立つと思います。

また、事業計画書は、金融機関の対して、融資を受ける対象物件の収益性を示す資料として利用されることもあります。

キャッシュフローを把握

事業計画は、税引き前のキャッシュフロー、課税所得、税額を計算します。最終的に手ものと残るキャッシュフローを把握します。

税額を計算するときに、他の収入によって税率が変わってくるので注意が必要です。

ハウスメーカーや販売会社の事業計画は信用できるか

ハウスメーカーや販売会社から事業計画書が提示される場合があります。この事業計画書は、購入を促すために、甘めな数値になっており場合多いです。

例えば、家賃が相場より高かったり、空室率を見込んでいなかったりする場合がよくあります。

ハウスメーカーや販売会社などがへ提示してくる事業計画書は、結果だけ見て満足せずに、細部もチェックして妥当かどうかを判断する必要があります。

数値は厳し目に

物件を判断知るかを判断する為に、事業計画所を作成する上で、計画書に入れる数値が問題です。このような目的の作成する事業計画書は、自分のためのもので、厳しめの数値を入れて検討するようにしましょう。

・家賃は、周辺相場をかけ離れていない？
・空室率は適切か？
・家賃の下落を見込んでいるか？
・管理費・修繕費は適切に見積もっているか？
・ローンの金利、返済年数は大丈夫か？

また、空室率や金利がどの程度まで変動しても、キャッシュフローがマイナスにならないかを検討しておきましょう。

まとめ

物件の購入を検討する場合に、単年度の収支を見るだけでなく、事業計画書を作成し、数年間の収支を検証することは、有効な手段です。事業計画書は、検討するために資料なので、できるだけ実現可能な数値で作成しないと、判断を間違うことになります。

極端に厳しすぎる数値で検証することも問題ですが、楽観的な数値で検討するのはやめた方がいいと思います。

最後までお読みいただきありがとうございました。

今日はこの辺で、次回また。