物件の購入⓶

こんにちは。大家兼不動産屋の廣田です。

今回は、前回に引き続き物件の購入のついて書いていきます。

物件情報の収集

自分の決めた、投資規模や投資エリアのあった物件を具体的に探します。
物件の情報は、インターネットの不動産ポータルサイトや不動産業者さんに依頼します。
数件の物件情報を見ただけで、気に入った物件が見つかることは稀です。とにかくたくさんの物件情報を見ることが大切です。物件情報をたくさん見ながら、物件価格の相場観を把握していきます。
不動産投資で成功している人は、不動産業者から物件情報が入ってきます。しかし、初めて物件を買う人に、有益な物件情報は不動産業者から提供されることはありません。最初は、ポータルサイト上の情報を集めることが基本になます。

物件の選定

気に入った物件が見つけたら、問合せを行います。
問い合わせ時に、レントロール、登記情報などの検討に必要な資料をもらいます。
自身でも、路線価や近隣の家賃相場を調べます。レントロールの記載されている家賃額を自分で調べた家賃相場と比較し、見直しを行います。
物件の所在地のハザードマップで自然災害は発生した時に被害の可能性を調べます。

購入候補物件の資料を入手したら、収益性、安全性をシミュレーションで確認します。シミュレーションするときは、キャッシュフローツリーの考え方が参考になります。

また、単年度だけでなく、数年先まで検討してみます。

現地に行き、物件を見に行きます。物件を見るポイントは、管理状態、外壁などの修理の必要か、あと何年位使えるかなどチェックします。周辺の環境の重要です。物件の近くにコンビニはあるかなどです。
また、最寄駅から物件まで歩いてみて、広告に表示されている徒歩時間を検証します。（広告で表示されている徒歩時間は、平面距離をもとに算出されているため、坂道や信号待ち時間などは、加味されていません）駅から物件に向かう途中に急激な坂道があると、入居者募集に苦戦することになります。

GoogleMapのストリートビューでも、ある程度確認できますが、周辺も雰囲気を見るためにも現地を見に行きましょう。
現地を見に行った時に、周辺の不動産屋さんの店先の広告で家賃相場などをチェックします、場合によっては、訪問して周辺の家賃相場をヒアリングするのもいい思います。

ローンの打診

購入する物件が絞られたら、この時点で金融機関へローンの可否の打診をします。物件の資料のほかに、源泉徴収票などの個人の収入を証明する書類も必要になります。
金融機関へ突然訪問してもローンの話を聞いてもらえない場合が多いです。知人などに紹介があると話を聞いてもらえる可能性が高まります。
金融機関は。政府系、メガバンク、地方銀行、信用金庫（信用組合）、ノンバンクなどの種類があり、それぞれ特徴があります。詳細は別の記事で書きます。

不動産投資に住宅ローンを使えるか
基本的には、不動産投資で物件を購入するために、住宅ローン使えません。不動産投資で収益物件を購入ると時は、アパートローンというパッケージ商品か、事業ローン（プロパーローン）を使うのが一般的です。
数年前に、住宅ローンを使って収益物件を購入するというのが横行されたことがありました。その後、その事実が発覚し、金融機関より一括返済を求めらました。
（住宅ローンも、一定の条件を満たすと、融資可能な場合もあります。詳しくは、金融機関の相談してください。）

最後までお読みいただきありがとうございました。
今日はこの辺りで、続きは次回また。