利回りを考える

こんにちは。大家兼不動産屋の廣田です。

今回の記事では、利回りについて考えてみたいと思います。

表面利回りと他の金融商品の利回りとの比較

「不動産投資は、この低金利時代に（表面）利回り４％」というように、他の金融商品と比較して、不動産投資が高利回りであるような宣伝文句があります。定期預金の金利、国債の利回りと、不動産投資の表面利回りは、意味合いが違っています。

定期預金や国債の利息は、投資元本の利回り（金利）分の現金が手に入ります。（実際には源泉徴収されますが）一方、不動産投資では、物件価格の表面利回り分の現金が手に入りますが、この現金を得るために、管理運営にかかる費用の負担するので実際に手ものに残る現金は、表面利回りで算出された金額より少なくなります。

つまり、金融商品の利回りと不動産投資の表面利回りを比較することは問題があると思います。

NOI利回り

金融商品と比較する場合に、表面利回りよりNOI利回りの方が、良いと思います。NOI利回りは、対象物件の収益性をより正確に推測する数値だと思います。NOI利回りに関して以前の記事を見てください。

ROE

ＲＯＥ（Return on Equity）は、投入した自己資金対する収益性を示す指標です。

不動産投資は、ローンのより資金調達して、物件購入する場合が多いと思います。ローンも加味して投資の収益性を判断する基準になります。

ＲＯＥ　＝　税引き前（後）CF　÷　自己資金　×　１００　[％]

物件価格に対するローンの借入額が多いほど、良いように思われますが、実際には、借入額にが増加すると、返済額が増加する関係で。ＲＯＥに数値が高くなるとは限りません。

まとめ

不動産投資の収益性は、表面利回りだけで評価するのではなく、NOI利回りまで踏み込んで考える必要があります。

また、ローンを組んで物件を購入する場合は、物件価格に対する借入金の比率だ、収益性が変わってきます。

最後までお読みいただきありがとうございました。

今日はこの辺で、次回また。