購入価格が重要

こんにちは。大家兼不動産屋の廣田です。

今回の記事では、収益物件の購入価格について書いていきます。

不動産投資のリターン

今さらですが、不動産投資のリターンは、保有している物件を運用して得られるキャッシュフローと、その物件を売却して時に得られるキャッシュフローの合計です。

運用中のキャッシュフロー

運用中のキャッシュフローは、家賃収入から運営費を引いた営業利益からローンの返済額（借入がある場合）、税金を支払った残りになります。

営業利益は、物件ごとにある程度一定ですが、ローンの返済額や税額は、購入する人の資金調達額、税率によって変わるで最終のキャッシュフローは購入する人によって変わってきます。

物件売却によるキャッシュフロー

購入した価格より高く売却できればいいのですが、最近の不動産市場では、値上がりする物件は少なく、購入時と同じ価格か、値下がりする物件の方が多いと思います。

購入時と同じ価格で売却できても、売却経費、ローンの残債、譲渡所得税の支払いがあるため、手元に残るキャッシュフローは売却価格より少なくなります。

売却価格が極端に下がってしまうと、売却時点のローンの残債との関係で、自己資金を投入しないとローンを精算できない可能性があります。

収益物件の価格は

不動産取引価格は、物件ごとの個別性が強いのと、取引頻度が少ないため、適正価格を把握するのが困難ですが、キャップレート（還元利回り）で適正価格に参考になると思います。

また、日ごろから、ネット上での公開されている、物件情報をみて相場感を養っていきましょう。

購入時の価格が重要

購入する時に適正価格より高く購入すると、その後、周辺の価格相場が上昇しても、購入価格以下になってしまうこともあります。

また、高い価格で購入するために、ローンの借入額を増やすと、売却時のローンの残債が、売却で得られるキャッシュで精算で、自己資金の投入が必要になります。

購入時に適正価格（相場）より安いか、同程度の価格で購入しないと、不動産投資は成功しません。

一見適正価格より安く購入できても、購入後の、修繕やリフォーム費用加味して判断する必要があります。

まとめ

不動産投資で収益物件を購入する時は、購入価格が適正かどうか判断することが重要です。しかし、不動産の価格は、株式のように、公開市場かあり、価格が公開されいないないので、適正価格を把握するのは困難です。

適正価格を把握するために、普段から、不動産投資に関する知識を習得すうこと、ネットで公開されている物件情報に目を目を通して相場感を養っておくことが大切です。

また、信頼できる人に相談することもいいと思いますが、あくまでも、相談です。実際に購入するかどうかは、自身で判断することが大切です。

最後までお読みいただきありがとうございました。

今日はこの辺で、次回また。