新築VS中古どちらが良いのか

こんにちは。大家兼不動産屋の廣田です。

今回は、投資の対象として、新築VS中古について書いていきます。

新築のパターン

新築に物件を取得する場合は、いろいろなパターンがあります。

①所有している土地に、収益物件を建築する
②所有している収益物件（土地　建物）の建物を建替える
③土地を購入し、新しく建物を建てる
④新築物件として購入する

①②に関しては地主さんに多いパターンです。③は、土地から仕込んで収益物件を建築するパターンで、ベテランの投資家が行っている手法です。新築ワンルームマンションなどは、④のパターンになります。最近は、１棟もので新築建売の収益物件も販売されています。

今回の記事でいう新築とは、④のパータンについて書いていきます。

新築物件の特徴

新築物件は、新築プレミアムと呼ばれ家賃が高くとれ、なおかつ、新築物件への入居を希望している人も多く、高い感動率も期待できます。また、返済期間の長いローンで借り入れができるため、毎月の返済額が少なくなります。

一方、新築物件は、価格が高く、新築プレミアムの高い家賃設定でも、表面利回りが低くなります。また、購入後はすぐに中古物件の扱いとなるため、売却する時の価格は、１０～２０％下がるといわれています。これは、新築に価格には、販売している会社の利益や広告宣伝費が含まれているからです。

中古物件の特徴

中古物件は築年数にもよりますが、価格が安く、新築に比べ高い利回りが期待できます。また、数年保有した後に売却する場合は、購入価格からあまり下がらない価格で売却が可能になります。

中古物件は、当然ですが、設備の更新、外壁塗装などのメンテナンス費用が必要になります。また、中古物件の場合、法定耐用年数が短くなるため、ローンの返済期間が長く取り難くなってきます。

どちらも立地が重要

どちらを選ぶにしても、良い立地の物件を選ぶことが重要です。新築当初は、多少立地が悪くても、高い家賃で貸すことは可能です。しかし、数年経過すると、中古物件と同じ扱いになるため、家賃の下落や稼働率の低下は避けられないと思います。

また、好立地の物件であれば、売却価格も購入価格よりあまり下げずに、場合によっては、購入価格より高く売れることも期待できます。

新築、中古どちらの物件であっても、立地が重要なのは言うまでもありません。

まとめ

新築VS中古どちらが良いかは、不動産投資の目的によっても変わってきます。各々の特徴を理解し、自分の投資目的に合った物件を選ぶことが重要です。

初めて購入する物件は、自己資金を多く準備して（できれば、現金買い）、小規模の中古物件から始めるのが良いと思います。

最後までお読みいただき、ありがとうございます。

今日はこの辺で、次回また。