表面利回りに惑わされるな！

こんにちは。大家兼不動産屋の廣田です。

物件を選ぶときに、表面利回りを気にすると思います。今回は、記事では表面利回りについて書きます。

表面利回りは高いほうがいいか

表面利回りは、物件の価格に対する賃料収入の比率であるから、高い方がよいと考えます。しかし、表面利回りが高い物件が、必ずしも良い物件とは限りません。

表面利回りを計算するときの賃料収入は、満室想定時の収入をもとに計算されています。実際に空室が発生した場合は、満室想定時より家賃は少なくなるため、表面利回りの数値は、その物件の最大値で、実態とは乖離がある場合があります。

また、築古の物件や賃貸需要の低い立地の場合、売却が難航するため、価格を安く設定するため、結果的に表面利回りがたくなくなります。

表面利回りが高いというだけで、良いと判断するは問題があると思います。

常に満室化か

実際に物件が、常に満室であるというケースは稀です。単身用の物件は、入居期間が短く、稼働率が１００％を継続することはなく、少なくとの２~５％程度の空室損失を見込んで考えた方がいいと思います。

キャッシュフローはどうか

家賃収入は、そのまま手元に残る訳ではなく、家賃収入から運営費や借入金の返済を支払った残りがキャッシュフローとなります。

表面利回りが高くても、キャッシュフローが出なければ、良い物件とは言えません。

まとめ

表面利回りが高い物件が、必ずしも良い物件とは限りません。なぜ、表面利回りが高くなっているのか、考えてみる必要はあります。

また、表面利回りは、収益性の目安です。運営費や借入金の返済額を見積、実際のキャッシュフローがどうなるのか、合わせて検討するようにしましょう。

最期までお読みいただき、ありがとうございます。

今日はこの辺で、次回また。