ローン完済後の物件を売却

こんにちは。大家兼不動産屋の廣田です。

先日、あるワンルームマンションの不動投資会社の資料に、
「ローン完済後の物件を売却して、まとまった現金を手に入ります」と書いてありました。そこで、今回の記事では、ローン完済後の物件の売却について書いていきます。

不動産投資会社の記述の内容

この不動産投資会社は、新築のワンルームマンションを販売する会社です。この手の会社によくありがちな、
「毎月、１万円程度の負担で、３０年後は、毎月家賃収入が得られます」という宣伝文句です。資料の中には、ローン完済後、売却する選択肢もあるという流れで、
「ローン完済後の物件を売却して、まとまった現金を手に手に入ります」と書かれていました。

一連の宣伝文句は、嘘を書いているのではなく、事実だと思います。ローン完済後の家賃は、当然、大家さんのものになりますし、売却すれば、現金を手することができます。

ローン完済後に取れる家賃の額や売却して得られる現金の額を書いていないことがポイントです。

購入価格≧売却価格

新築で購入して、３０年後のローンを完済してときの物件は、当然築古物件となります。築古物件だからといって、売却できないわけではないと思いますが、売却額は、新築で購入したときより安くなる考えられます。

一般的に、購入価格から経年で売却価格は下がって行く傾向にあります。（価格が上げるケースもないとは言いませんがレアケースです）売却価格の下落度合いは、物件のごとに差があります。

売却額≧手元に残る現金

売却時に、ローンの残債がなければ、ローンの精算がない分、手元に残る現金は増えることは間違いありません。しかし、売却額がすべて手元に残るわではありません。売却時には、ローンの残債以外味も、売却のために仲介手数料や、売却益に対する所得税がかかる場合があるため、売却が全額が手元に残る残る訳ではありません。

購入価格以下で売却すれば、譲渡所得税はゼロになる

不動産譲渡所得税は、購入価格以下で売却した場合、儲かっていないので税金はゼロになると思う人がいると思います。しかし、実際にはそうではありません。

不動産譲渡所得を計算するときには、購入時の価格を、土地と建物分けて、売却時の土地の価格は、購入時のままですが、建物ぼ価格は、購入時から毎年、減価償却のルールに従って、減額し行った価格と売却価格との差額を所得として計算するため、購入価格と同額でも、譲渡所得税がかかります。

まとめ

不動産投資会社の宣伝文句は、ウソではありませんが、肝心なところは触れていません。ローン完済後の物件を売却して現金化することも可能ですが、手元にどのぐらいの現金が残るのかを考えて判断する必要があります。

また、ローンの返済のために、投入した現金がある場合は、投入した現金額も加味して判断する必要があります。たとえば、投入した現金額が１５００万円で、売却後手元にのこる現金が１０００万円であれば、物件を買わずに現金を積みたほうが得です。

いつも、書いていますが、不動案投資会社の宣伝文句を鵜呑みにせず、自分自身で検証できるようにしましょう。

最後までお読みいただき、ありがとうございました。

今日はこの辺で、次回また。