コンバージョンで需要創造

こんにちは。大家兼不動産屋の廣田です。

今回の記事では、物件の収益改善手法の一つとしての「コンバージョン」について書いていきます。

コンバージョンとは

コンバージョン（conversion）は、変更、転換、改装、改築を意味する英単語ですが、不動産や建築の世界では、用途変更することを意味しています。

物件所在地の人口動態や周辺環境の変化などにより、物件の現状の用途では競争力はなくなった場合に、既存の建物を活かして、用途変更を行い物件し再生する手法の一つです。

物件の構造や規模によっては、解体して建て替えるより、少ない費用で物件を再生することが可能です。

最近は、エバリュエーション（evaluation）と言われることもあります。

コンバージョンの方法

住居ををトランクルームなどの倉庫に改装するなど、比較的小規模な投資で可能なものから、大型のビルをスケルトン（構造体でけ残す）状態から用途に変更する工事を行いなど、さまざまな方法があります。

最近は少なくなりましたが、元銭湯だった建物改装して、飲食店やイベントスペースとしてコンバージョンする事例がありました。

また、建物全体を対象として、コンバージョンを行うのではなく、建物一部を用途変更することにより、建物全体の価値アップにつなげることも可能です。最近では、アパートやマンションの一部屋を、入居者専用のリモートワーク用のブースを設置する事例もあります。

コンバーションを進める上での注意点

コンバージョンの進める上で、変更する内容や規模により、建築基準法や自治体の条例による制約があるので注意が必要です。企画段階で自治体の建築指導課や建築士に相談した方がよいと思います。

給排水、電気、ガスなので、配管や配線の問題をあります。変更する用途によっては、配管、配線の制約でできない場合もあります。

当然の話しですが、コンバージョン後に重要に関して十分な調査が必要です。住居以外に用地変更をする場合は、特によく調査しましょう。

まとめ

コンバージョンは、所有物件の再生ではだけでなく、コンバージョンを前提に物件を購入する方法もあると思います。

最近は、増加している、郊外の空き家も、コンバージョンすることで、お宝物件になるかも知れません。

最後までお読みいただき、ありがとうございました。

今日はこの辺で、次回また。