家賃の決め方

こんにちは。大家兼不動産屋の廣田です。

今回の記事では家賃の決め方について書いていきます。

家賃の基準は

家賃は、大家さんと賃借人との相対取引なので、両者が納得した価格が家賃となります。特別な家賃に関するルールはありません。取引の個別事情により決定されます。
しかし、「○○駅の徒歩１０分圏の１Kは、５０，０００円～５５，０００円」といった、物件の所在地周辺の家賃の相場はあり、この相場（価格帯）が基準で決まるケースが多いと思います。

家賃設定の影響

地域の相場に対して極端に高い設定をすると、入居者募集で苦戦します。逆に、安すぎる家賃を設定すると入居者は決まりやすいですが、収入が減ります。
決まりにくい高い家賃設定をして空室期間が長期化するのでよりは、家賃を下げて早期に入居者を決めた方が良いという考え方もあります。また、収益物件の価格は、収益還元法で算出されるので、家賃を下げると、売却価格が下がってします。
家賃の設定は、不動産投資の収益に大きく影響します。以前の記事でも、家賃のついての記事を書いていますので、こちらを参照してください。

家賃相場の調べ方

家賃相場の調べ方を書いていきます。

①賃貸経営支援サイト
大家さん向けの支援サイトで家賃相場を調べることができます。
　　HOME‘S見える賃貸経営　/ライフルホームズ
　　SUUMO賃貸経営サポート　/　リクルート

②不動産業者からヒアリング
調べたい地区にある不動産業者さんから、家賃の相場をヒアリングします。当然ですが、賃貸物件を取り扱っている不動産業者は、当然ですが、家賃相場を把握しています。しかし、ヒアリングした相場は、聞いた人の主観的な数値なので、複数の不動産業者からヒアリングを実施した方が、より正確な相場が把握できると思います。

③募集サイトから調べる
スーモ　ホームズ　アットホームなどの募集サイトから、自分の物件と類似した物件を検索しデータを集め調査します。
家賃を比較するときは、家賃に管理費、共益費など毎月支払う金額を足して、物件の専有面積で割って㎡あたりの単価で比較します。
併せて、敷金、礼金などの初期費用も調査します。

家賃の相場は、時間の経過で変化します。定期的に調査して、物件のある地区の家賃の動向を把握しておくことが重要です。

家賃の設定

家賃は、その地区の相場を参考に設定していきます。また、家賃は、立地、築年数、部屋の広さなどによっても変わってきます。例えば、同じ広さの部屋でも１階５０，０００円、2階５２，０００円とというものです。
一般的な家賃の変化要素を下表にまとめました。

まとめ

家賃の設定は、不動産投資にとって重要です。不動産業社の提案される家賃を鵜呑みせず。自分でも家賃相場を把握し、納得できる家賃を選定するようにしましょう。

最後までお読みいただきありがとうございました。
今日はこの辺で、次回また。