稼働率が大切

こんにちは。大家兼不動産屋の廣田です。

今日は、物件の評価について書いていきます。

お金をかけたけど

「管理会社に言われるがままに、高額なリフォーム工事したけど、入居者が決まらない」という話を聞きました。どんなにお金をかけて物件を綺麗にして、入居者が決まらなければ意味がありません。

大家さんは、お金をかけたから、物件の価値がアップしたと考えます。入居者さんから見ると、リフォームにお金をかけたことは関係なく、自分にとってその物件が価値があるかどうかです。

リフォーム工事によって入居者さんにどんな価値を提供できるのかを考えることが大切です。しかし、投資である以上、費用対効果も考慮する必要があります。

価値と家賃のバランス

入居者さんは、家賃との比較で物件の価値を評価します。物件の価値と家賃が同じか、家賃の方が安いと感じたときに、入居申込をします。

物件の価値は、立地、建物（構造、間取り）設備、サービス（入居条件、管理状況）の４つの要素で決まってきます。
立地に関しては、自分でコントロールすることはできませんが、そのほかの要素は、コントロール可能です。しかし、コントロールが可能であったも、大規模修繕や最新設備の導入など、お金のかかることもあります。

立地以外の、自分でコントロール可能な要素を改善すれば、稼働率アップにつながります。

稼働率の低い物件を買わない方がいいのか

全空や空室の物件が価値がなく、購入に適さない訳ではなく、満室にすることが可能であれば、購入の検討に値します。また、このような、稼働率の低い物件は、安く売りだされているので、効率のより投資が可能になります。

まとめ

お金をかけて、価値があると思っていても、入居者が入っていない状態では価値がありません。収益不動産の価値は、入居者の有無が重要です。つまり、稼働率を上げることに注力することです。

いかに物件の稼働をアップさせるかが、不動産投資を成功させるノウハウの一つです。

最後までお読みいただき、ありがとうございます。

今日はこの辺で、次回また。