「不動産投資で節税」本当か？

こんにちは。大家兼不動産屋に廣田です。

不動産投資を進めるセールストークに一つに
「所得税の節税になる」あります。
今回の記事では、不動産投資による節税について書いて行きます。

不動産の所得の計算

収益物件から得られる所得は、所得税がかぜいされるために、１年間の所得を翌年の２月１５日～３月１５日の間に確定申告する必要があります。

所得は、家賃収入から税法上認められた経費を差し引いてもと求めます。　　　　　　

（課税）所得　＝　家賃収入　ー　経費

所得は、お金の支払いの有無に関係なく計算される部分があるため、実際に手元に残った現金と一致しません。

　　課税所得　≠　手元に残った現金

所得税の節税　損益通算

損益通算は、ざっくり言うと、不動産所得がマイナスになった場合、マイナスになった金額を、給与所得から引くことができる制度です。（実際の損益通算は、細かい決まりがありますが、ここでは割愛します）

不動産所得のマイナス分給与所得が下がるため、その分の所得税が少なくなるため、所得税に節税になると言われています。

所得税は累進課税制度なので、課税所得が高くなると、段階的に税率も高くなります。損益通算で、下がった課税所得に適用される税率が変わると、さらに節税効果は高くなります。

つまり、不動産所得がマイナス（赤字）にならないと、節税の効果はないということになります。

物件を購入した時は、購入経費などが、発生するため、不動産所得が赤字になるケースが多いでので、確定申告ですでに支払った所得税が還付されます。これが、不動産投資が節税になると言われる理由です。

不動産所得は、購入後、毎年、経費になるローンの支払い金利が少なくなるため、マイナスにならず、節税効果はなくなります。

相続税の節税

相続税は、相続時の財産に課税される税金ですが、相続財産額は時価で評価することになっています。現金は、金額が明確です。また、株などの有価証券は、市場があるため、価格が明確にわかります。一方不動産は、個別性が強く、時価を算定するのが困難なため、土地は、相続税路線価、建物は固定資産税評価額で評価することが可能になっています。

相続税路線は、時価のおよそ８０％程度、固定資産税評価額は時価のおよそ６０～７０％に設定されています。このため、現金で保有するよりも、不動産を所有した方が、財産の評価額を下げることができます。

また、不動産の相続財産評価には、貸家建付地などの、さらに評価額を圧縮する仕組みがあります。

まとめ

「不動産投資で節税になる」と言うのは、所得税と相続税が節税になるということです。

所得税に関しては、購入当初は、節税効果はある場合が多いですが、その後、節税効果はなくなります。

所得税は、所得（儲け）に課税されるものでが、課税所得と手元に残るキャッシュフローに差が発生します。手元に残った現金より税額が高くなると、いわゆる、デッドクロスが起こるので、注意が必要です。

現金を不動産に変えることで、相続財産評価が圧縮でき相続税の節税は可能です。しかし、購入した（収益）不動産の収益性に問題があると、相続税の節税ができても、相続後の問題になる可能性があります。

最後までお読みいただきありがとうございました。

今日はこの辺で、次回また。