入居者を絞り込んで考える　～空室対策～

こんにちは。大家兼不動産屋の廣田です。

今日は、空室対策を考えるときに、「入居者を絞り込んで考える」ということに書いていきます。

なぜ、入居者を絞り込んで考えるのか

空室対策を考える場合、よりたくさんの人に受け入れられる物件にした方が、早く入居者が決まると考える人が多いと思います。しかし、万人が受け入れる物件よりは、入居者が絞り込んで作った物件の方が早く決まることがあります。

入居者を絞り込んで考えた物件の方が、早く入居者が決まる理由としては、
⓵ある賃貸物件に契約できるのは、一人または、一組に限られているので、一人、または一組に気に入ってもらえればいいのです。万人に受け入れられる必要はないと思います。
②入居者がすごく部屋をすごく気に入った場合は、長期間の入居が期待できます。

そもそも、誰にでも受ける物件を作ることは、現実的には難しいと思います。

幕の内弁当は記憶に残らない

幕の内弁当のおかずが、魚、肉、野菜とバランスよく入っています。誰にでも嫌われない一方、幕の内弁当が好きという人は少ないと思います。一方　牛肉弁当とか、カニづくし弁当といような、特定におかずに特化した弁当に方が人気が高くなります。

物件の同じで、幕の内弁当のような作りの物件よりは、牛肉弁当のような、ある意味、尖った物件方が人気がでると思います。

平均値の罠

物事の特徴を表すのに平均値があります。平均身長とか、平均年収などがこれにあたります。この平均値に合わせれば、多くの人が満足できると思われますが、必ずしもそうではありせん。

例えば、流し台の高さた高さを考えたとき、平均身長に人に合わせて高さを決めてしますと、平均身長の人には、ピッタリですが、平均身長より背が高い人とっては、流し台が低くなり、腰を深く曲げないと使えなくなります。一方、平均身長より背の低い人は、流し台が高くなりますが、流し台を使う時に、高さを調整する台に乗ることで、高さの問題を解決することが可能です。平均身長より高い人は、統計的には、全体の５０％存在するので、平均身長に合わせた流し台は、半数に人にとっては遣い難いものとなってしまいます。

平均値をベースに考えると、実は半数程度の人にとっては、使い難いものになってしまいます。すべての人に満足してもらうために、平均値で考えるよりは、特定に入居者を絞って考えた方が、結果として、より多くの人を満足できるものができます。

個人の価値観を追求する時代

高度成長期からバブル時代のように、「みんなと同じ」ということを求められていましたが、成熟期に入って現在は、個人個人の別々に価値観を追求する時代になってきました。

住まいに関しても、自分らしさ求めています。万人に受け入れられるような同じようは部屋を作るよりも、入居者を絞り込んで考えた、尖った物件の方が受けると思います。

まとめ

効果的な、空室対策を考えるには、入居者を絞り込んで考えることが有効です。単純に物件のハードを考えるだけでなく、入居者募集広告を考える時に有効になります。

最後までお読みいただきありがとうございました。

今日はこの辺で、次回また。