レントロールの見方

こんにちは。大家兼不動産屋の廣田です。

収益物件の購入の判断する資料の一つに、レントロールがあります。今回の記事ではレントロールについて書いていきます。

レントロールとは

レントロールとは、賃貸条件を一覧表をしたもので、貸し出す部屋ごとの家賃、管理費、敷金、契約期間などが記載されています。
収益物件の購入の判断するときに、レントロールで、収入額等を判断します。
ポータルサイトなどで、気になる物件があった場合、広告を出している宅建業者へ、レントロールを送ってもらいます。

レントロールの書式は、作成した業者さんによってさまざまです。

レントロールのチェックポイント

上記のレントロールでチェックポイントを書いていきます。

①　年間の家賃収入、預かり敷金の額を確認します。
　　月間１，７０３，４００円　年間　２０，４４０，８００円
②　空室状況を確認します。１０５号室が空室での募集中です。
　　空室がある場合は、空室の期間やリフォーム工事の状況を
　　不動産業者に確認します。
③　１０２号室の家賃が、ほかの部屋より高くなっています。
　　初回契約日（入居日）を確認すると２２年前となっています。
　　新築に近い時期に高い家賃で入居したようです。

家賃の見直し

１０２号室のように、ほかの部屋より高い家賃で貸している部屋は、退去があると、次の入居者の家賃は現在の相場になります。また、管理費も古い入居者は５、０００円で最近の入居者は３，５００円となっているいます。

１０２号室の家賃を１１１，０００円→９６，０００円
５、０００円の管理費を３、５００円に見直すと月額で、
月間２５，５００円、年間３０６，０００円下る計算になります。

レントロールに記載されている家賃額が現状の金額ですが、今後この物件の購入し、運用してく時には、家賃が下がる（上がる場合もある）ことが予想されます。家賃額を新規に募集した時の額に見直し再集計した金額をべーすに収支の検討をします。

購入の検討

見直し後の家賃額の収支で購入の判断をします。提示されている物件価格でと希望価格に乖離がある場合は交渉することになります。このとき、見直した家賃収入も、価格交渉の材料となります。
収支的に問題があるという理由で購入しないというのも選択肢の一つです。

まとめ

物件の購入を検討するときは、レントロールをもらって検討するようにします。単純に家賃などの総額だけを見るのではなく、部屋ごとの家賃や管理費の違いなどを注意深く見るようにし、記載されている家賃額が今後がどうなるかを推測しましょう。

最後までお読みいただきありがとうございました。
今日はこの辺で、次回また。