不動産投資の営業を受けてきた
不動産投資の営業の電話は年に数回は会社にかかってきます。
いつもは「興味ないです。私用目的で会社の電話は使えないので、やめてください」って言って断ってました。
ふと、試しに聞いてみるのもいいかなと思って、話を聞くことにした。
会社終わりに近くのカフェで会うことになった。
アポイントの電話してきた若い人とその上司（営業部長）の２名が待っていた。
アポの電話の時に事前に
・自分のざっくりした年収
・購入したマンションの値段
・家族構成（扶養の人数）
は伝えてある。
機密情報だけど、まぁいいかなと思って伝えた。なんとなく年収はちょっと低めに伝えておいた。
事前に教えておいた情報をもとに簡単なシュミレーションした資料と営業提案資料を順番に見せてきて上司の方が説明してくれた。
話し方、内容、資料の出すタイミングがとてもよく内容がすぐ理解できた。
さすがは営業部長、とても上手い。
アポイントとった若い人はひたすらメモをとる。なんのメモなのかわからないけど。
不動産投資について要約すると
・購入した不動産のローンはその不動産の家賃収入で払うので返済負担がほぼ０で購入できる。
・購入不動産はローン返済後に資産となるので家族のためにもなる。
・通常のマンション購入と同じように団体信用生命保険があるので、死んだらローン返済しないでいいから万が一の時に大事な家族に資産が残せる。
・入居者に対する対応などの管理費用として月額4000円必要。面倒な管理は会社が対応してくれる。
・減価償却費を利用して名目上、年間の賃貸経営を赤字にすることで、給与所得を減らすことで今より所得税が安くなる。
というはなし。
基本的には実質０円でマンション買える（資産手に入る）し、税金安くなるからお得ですよって話でした。
営業部長の説明がわかりやすかったので仕組は理解した。
この会社がどこで収益あげてんのかな？っていうのもなんとなく理解した。
この会社の収益源
①4000円の管理費
管理費といってもアクティブに管理対応するのも少ないだろうから粗利率は高そう。物件が3000件あるって言ってので、それがホントなら月間で1200万くらいの売上。粗利50％くらいは、ありそうな気がする。
4000円の管理費用とは別に更新費とか敷金、礼金の50％をもらうらしい。3000件あれば毎月どっかが更新してたりするだろうからそれも収益源にはなりそう。
②各種手数料
不動産購入の保険とか書類とかの手数料。
マンション購入したときに地味にかかった記憶がある。１件売れたら数十万位の売上はありそう。
他にも色々あるんだろうけど、上記２項目だけでもだいぶ売上作れるし、管理費用はストック収入なのである程度計算できる売上が確保できてる。
紹介する会社としては不動産購入した時のリスクくらいだけど、全部売れちゃえば元は取れるし、その後の管理費用とかそう言うので勝手にお金増えていくのでそこまでリスクない。
上手く考えたビジネスだなーと思った。
お金あるところにお金が集まる。
営業電話たくさんくるし、不動産投資っていいイメージなかった。
騙してるんじゃない？的なイメージだった。
こういう事件もあるし。
今回話をきいてみて、そういうものでもないんだなと納得した。
投資なのでそれなりにリスクもあるけど、リターンもちゃんとある。
投資として面白い仕組だとは思った。
といっても、結果的にはやらないんだけど。
やらない理由
①減価償却費を利用した節税
実質赤字にして節税することになるので、自分の信用度が下がる気がした。
今後お金を借りたりする予定はないんだけど、そういうときの信用リスクになりそう。
それに節税っていっても年間数十万なので、リスクに対するリターンが釣り合わない。
②地価が今は高い
素人の個人的な勝手な予測ですが、地価は上がってきている。
下手すると今が一番高いんじゃないだろうか？と思っているので、このタイミングで不動産買いたくない。
もう少し地価が下がりそうな（自分で下がったと思えるような）タイミングがいい。
主な理由が上記。
もし不動産投資するなら節税対策ではなく、普通に家賃収入があるような投資にしたい。やるんだったら今住んでるマンションを誰かに貸して利益を得る。わざわざ新しい不動産を購入してまでして投資しようとは思わない。
不動産投資＝怪しい、騙される。
って勝手に思ってましたが、そんなこともないちゃんとした投資の一つでした。
今の自分には合わないだけで、合う人はやってみる価値はあるんじゃないかと思う。もしやるとしても何社か話をきいて検討したほうがいいんだろな。
お金に余裕のある人が賃貸収入で儲けるっていうのであれば不動産投資してもいいと思います。それなりのリスクはありますが、儲かる時のリターンはだいぶありそうです。
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