マンションから自治を考える01「マンションは民主主義のひな形」

自治の単位としてのマンション

大阪市という行政区から一家庭まで様々な自治の単位がありますが、今回はマンションをその単位としてとして考えてみましょう。
マンションは賃貸と分譲に分けられます。
賃貸の場合は快適に住む権利は賃借人にありますし、快適に住まわせる責任は賃貸人つまりオーナーにあります。快適に住めないならオーナーに改善を要求できますし、気に入らないなら出て行くこともできます。
一方、分譲マンションは購入した人がすべての責任を持つことになります。購入時に多額のお金が必要ですし、ローンの返済まで考えると一生の買い物です。ある意味逃げられない状況であり、住民は運命共同体です。

規模とスケールメリット

自治的には住民の顔が見える小規模マンションが理想的ですが、それではスケールメリットが出ません。大規模マンションでも小規模マンションでも、エレベーターや階段、外壁といった躯体の構造的な部分の修繕費は同じですので、その費用を戸数で割ると考えると小規模マンションでは一戸当たりの費用がかなり大きくなります。
修繕積立金が足りなくて修繕計画が立てられないようなマンションは不良資産ですので、最終的に売り逃げられなくなることも想定して、早く処分することも考える必要があります。価値がゼロならまだしも、倒壊の危険性がある場合は解体費用の負担も発生するマイナスの資産となります。

分譲マンションという民主主義のひな形

区分所有法は所有戸数に応じて議決権がありますし、経済的多数決を採用していますので、多数の部屋を所有している人の意見がすべて通ることを理解しないといけません。
区分所有法では理事の選出方法や理事会の設立、必要賛成者数の数も明確に明文化されていますように、「分譲マンションは民主主義のひな形でもある」といえます。
民主主義と同じく、自分自身以外の誰かにマンション管理を任せて楽をすることができますが、そのツケもまた自分自身に返ってきます。区分所有する住民の監理、監視の目がないといくらでもゴマカシを行うことが可能なのが、マンション管理なのです。
事実、中規模マンションでも数億円、団地タイプのマンションになると数十億円のお金を保有していますので、資産管理リスクもまたかなり高いです。

分譲マンションが内在するポテンシャル

マンション内では当たり前に行われている、オープンで区分所有法に基づいた自治に関する考え方は、民主主義のひな形として、もっと地域の自治会にもフィードバックしていくことが重要です。
また分譲マンションは多額の固定資産税で市の財政に貢献していますので、マンション住民はもっと行政に対して様々な要求をしていくべきでしょう。
そんな分譲マンションからのアクションが、まち全体の自治力のアップへとつながり、住みやすさの向上が見込めるのではないでしょうか。