オイパラ不動産日記🐰4日目（大家業の特殊性と良い借金/悪い借金編）

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不動産投資に参加できるだけの余力ありそうな友達にも「やろうぜ！」つってるんだけど（不動産の話できる仲間欲しいから）「まず自分の家買わなあかんねん。いま賃貸やから」みたいな断られた方をすることがままある。

もちろん、それはそれで尊重されるべき意思であるし、おれも一瞬納得しかけたのだが、よくよく考えたら大金持ち大家でも賃貸に住んでることだってあるし、マイホームを持たぬまま不動産投資を始めるメリットだってちゃんとある。

なぜならば、とりあえずいくつか利益の出る物件を持っておいて、それに自分が住んだってもちろん構わないわけだから。むしろ、たくさん物件を持っておけば、自分のライフステージに合わせて住処を変え続けることだって可能になる。

たとえば、若いうちは郊外戸建て/歳取ったら駅近区分マンションみたいな住み分けだって出来るわけだ。

「いやそんなに何軒も買う金ねえよ」という反発もありそうだが、実はおれも無い（無いのかよ

ここが不動産投資の特殊なところで、大家業というのは基本的にローンありきなのである。

平たく言うと、年3%の金利で借りて10%の利回りの物件を買い続けると大儲け出来るわけだ。これが「借りれば借りるほど金持ちになる良い借金」の一例である。

対して、悪い借金とはもちろんリボ払いで高い服を買うとか、フルローンで新車を買うとかそういうやつだ。ここでいう「悪い」とはもちろん社会倫理に反するとかではなくて「借りれば借りるほど貧乏になる借金」のことである。

だってイケてる借家は金稼いでくれるけど、服も車も基本的には価値が落ちていく一方やからね。これは名著「金持ち父さん、貧乏父さん」の中でも一貫して言われてることだ。

あの本は基本的に「資産を買え/負債を買うな」しか言うてない。ここでいう資産とは株式や投信、不動産などの金のなる木、負債とは服とか車とかの金食い虫のことを指す。そう考えると男にとって最大の負債は（多くの場合）女である。

ただ「借金によって利益を得る」とは言うは易し、行うは難しで、他の投資ではなかなか真似できないことなのだ。

たとえば地銀の窓口に行って元気よく「株とかビットコインたくさん買いたいんで低金利でお金貸してください！2000マンほど！」と叫んでみても、苦笑されて追い返されるだろう。ところが不動産だとしばしばこれが通じるのだ。

よって「ワイは家賃年収1000マンや！」みたいな人でも、実際のところはそこまで裕福とは限らない。1000マンうち700マンくらいは返済と税金みたいなケースだってあるからだ。

必然的に手取りは300マンということになる。左うちわの不動産富豪と呼ぶにはいかにも心許ない数字である。

それに、大家業というのは修繕費のような予定外の出費もそこそこあるし、毎年の税金だって大きく変動しうる（不動産には減価償却という特殊な税制が採用されるためであるが、難解につきここでは省略する）。

そこでローン返済が滞ったりすれば、もちろん破綻である。よって現金と借金のバランスは常に整える必要があるのだ。

次回につづく。