オイパラ不動産日記🐰2日目（駐車場２台付き希少ボロ戸建て編）

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今回は自宅から車で30分ほどの距離にある京都府郊外の500マンの物件を内見。やはり築40年を超えるためボロはボロなのだが、前回よりは明らかにマシな家であった。

中でもいちばんの魅力としては駐車場が2台付いていることだ。これはボロ物件ではかなりレアなことで、強力な客寄せコンテンツになりやすいのだ。

とはいえ、広さはどちらも軽自動車〜コンパクトカーレベルなのがネック。でもこれ少し広げる工事をすれば人気出るんじゃないかなあ。

（画像は狭い方の駐車場。赤線くらいまで広げたい。その左の植木も根こそぎなんとかしたい。20マンくらいは掛かるかもしれない）

ボロ物件はそのままだとまず入居者が付かないからこそ、リフォームとカスタマイズのセンス、コスパ感覚が問われるのだ（例外としてDIY賃貸という形式もある）。

よって、少し金かけたら広めの駐車場作れそう場合は結構な買い材料となりうる。古家の据え付け駐車場はとにかく狭いものが多い上に、郊外では車が無いと話にならないためだ。田舎になればなるほど駅近よりも駐車場のほうが大事なのだ（電車のダイヤが一時間に1〜2本とかなので）。

内装も見たところそこまで痛んでおらず、あとは指値（値引要求）がどれくらい効くかと、水回りの問題が大きそうだ（風呂キッチントイレは程度によってはめっちゃ修繕費用が掛かるのだ）。

外装のひび割れも少し気になるが全面塗装はやはり修繕費が掛かるため、部分補修で誤魔化しつつ五年くらい貸して元を取って、オーナーチェンジ物件（既に借主が居住してる物件。買ってすぐ賃料収入が発生する）にしてから高く売れそうなら売却、みたいな出口戦略も頭に入れておかなくてはならない。

柱や玄関も立派な作りであり、残置物である着物箪笥などもかなりいいものを置いてあったので、今はどうだか知らんが買った当時はおそらくそれなりの羽振りだったと思われる。

だが悲しいかな、今となってはほとんど値段のつかないゴミなのだ。嫁入り道具はやはり貴金属に限る。価値保存性がグンバツだからだ。娘のためを思うならタンスは買うな。ダイヤを買え。

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外に謎のタンクが置いてあったので不動産屋に問い合わせたところ、灯油ボイラーで風呂などを沸かしていたはずとのこと。撤去費用はもちろん必要だが、プロパンガスに切り替えることは可能のようだ。

ともあれ、給湯設備にガス/電気以外の選択肢があることを初めて知った。田舎などではまだまだ現役のところもあるらしい。

臭いと音がネックらしいのだが、プロパンよりは燃費が良いなどのメリットもあるとのこと。40年生きていても知らないことばっかりだ。

火災保険などの見積もりも貰ったが、40マン（10年一括）とと書かれてて「たっか」と声出た。どうせ不動産屋がかなりのマージンを抜いているのであろう。

保険をかける際は代理店の友人に相談しようと思う。持つべきものは人脈と力のある男友達だ。女はこういうときマジで役に立たない。ホモソ最高！

不動産屋に頼めば司法書士から保険屋からリフォーム業者まで全て手配してくれるのだが、全てマージンを乗せて来るのでだいたい割高になってしまう。

相見積もりなどを活用しつつ、割安な業者と直接やり取りすれば当然数十万からの節約になってくる。非常に費用対効果の高いメソッドなので、是非とも覚えていただきたい。

それにしても前回の600マン物件では「この値段で駐車場ありだとキッツい傾きなどの難あり物件だらけなんですよねー」などと営業マンにかまされたが、早くも二軒目で覆された。

エリアの違いもあるので単純比較はできないにしても、不動産屋の言い分は話半分に聞いておかなくてはならない。

また「他からも問い合わせが入っております！」と買主の決断を急がせる煽りもよく言われるようなのだが、こちらもあまり真に受けるのは良くない。そんな人気物件なら買い煽る必要など無いからだ。

今回は買い候補には入れるものの、他の物件も見てから結論を出そうと思う。買うにしても250マンくらいのそこそこ厳しい指値を入れるつもりだ。

五割指値はさすがにそう簡単には通らないのだが、通らないなら通らないでそれもまたよし。じっくり勉強しながらチャンスを待てばいいだけの話である。

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また今回の物件には個人的に惹かれる理由がもう一つある。それは1階に個室が二つあるということだ。

いま両親が住んでいるおれ名義の実家は4LDKと二人で住む分には充分な広さなのだが、1階に個室が一つ、2階に三つという間取りなのである。今は両方とも健在だからいいものの、二人とも足腰が弱り、2階に登れなくなったらどうなるか。

考えるまでもなく1階で寝起きをしてもらうことになるのだが、個室が一つしかないため二人のどちらかはリビングで寝起きするハメになってしまう。2階が完全にデッドゾーンとなってしまうのだ。

よって、年寄りにとっては1階の部屋数が多い物件というのは魅力なのである（同じ理由で平家にも根強い人気がある）。

ひるがえって、もし両親が衰えたときは、今回のような物件に引っ越してもらうことも選択肢の一つとなる。

不動産投資の良いところは客が付かない、付いても家賃があまり取れないような最悪に近いケースでも、自分や身内が使えばおおむね元は取れるということだ。

考えてみれば当たり前の話だが、物件を所有すればするほど貸したり/住んだり/ときには売ったりしながらライフステージに合わせて選択の幅を広げることが出来るのだ。

以上のように、不動産は本当に役立つ学びが多いので書いても書いてもキリがないのだが、今回はこのあたりで一旦の区切りとしておきたい。

それでは、また次回。