不動産の資産組み換え／事例紹介

▼ 目次
アパートの建替えを見据えた、借地権の購入
借地区画の変更
相続税評価額の減額と賃料収入
収益性を考慮した相続税納付
賃貸マンションの大規模修繕
老朽貸家の活用

アパートの建替えを見据えた、借地権の購入

『底地・貸宅地の賃貸管理』をしている、借地権者からのご相談。
親が亡くなり、遺産分割協議を進めた結果、借地権を売却して兄妹で分割する方針とったとのことでした。

借地権を売却するには、土地（底地）所有者から承諾が必要となることを理解いただき、依頼者へ報告。依頼者が、第3者への売却に難儀を示したことから、借地権の購入を提案。

価格などの契約条件を整理し、借地権の購入手続きを進めました。

～コメント～
新たな借地権者と関係性を築くことが心配でした。

3代にわたり、借地頂いていたご家族からの相談でした。遺産分割協議のご事情は理解できたのですが、新たな借地権者を迎える気持ちにならないと、合同会社TSCに伝えたところ、借地権の購入を提案されました。隣の区画でアパート経営をしていたため、建替えの時のことを考え、借地権の購入を進めることにしました。

急な話のため、ある程度の資金しか準備できませんでしたが、借地権者の方に理解いただき、借地権の購入手続きを進めて頂きました。

借地権の購入後は、合同会社TSCさんにコンペ形式で運営会社を選定頂き、コインパーキング運営をしています。

借地区画の変更

借地上の建物の建替え承諾の対応をして貰いたい顧客がいると、税理士先生から紹介を受けました。

承諾の条件で借地権者と折り合いがつかないのかと思い、話をお聞きすると『自宅隣の敷地のため、建替えるのであれば、別の区画で進めて欲しいが言いだしずらい』とのことでした。

当社から借地権者に意図を伝えると、借地権者は安心した様子で「第3者が介在してきたので、建替え承諾が出ないのかと思った。地主の隣の区画を借り続けるよりは、少し離れたいと思っていた」との事でした。

徒歩3分ほどの区画へ移転することになり、承諾条件を取り纏めた書面作成を行いました。

～コメント～
言いだしずらいことを、伝えていただきました。

賃貸管理は自身で対応していましたが、自宅隣の区画ということもあり、合同会社TSCさんに対応を依頼することにしました。子どもと同居する時代ではないのは重々理解しているのですが、近所に住んでもよいと言ってくれた時のために保有することができ、大変感謝しております。

借地権者は建物を解体するつもりでいたようですが、建物はリフォームすれば貸家にできると判断し、定期借家にて賃貸しています。

相続税評価額の減額と賃料収入

土地活用の相談に訪れたご相談者。バス便立地の駐車場での、ファミリー向けアパート経営を考え、コンペ形式での選定を依頼されました。

土地活用を考えた理由は、現金を建物に変え、相続評価を下げるため。確定申告を依頼している税理士に相談したものの、相続税や不動産活用のことは専門外と言われたとのことでした。

立地の点から、ファミリー向けのアパート経営を行う不安もあるとのことでしたので、戸建て賃貸住宅での活用、区分マンションを複数購入するプランなどをご提案。最終的には、土地は駐車場のまま運営し、区分マンションを購入し、賃貸経営をすることになりました。

～コメント～
複数の選択肢を提示いただきました。

合同会社TSCさんには、ご紹介いただいた税理士先生の相続税試算を基に、駐車場の立地で検討できる土地活用を、一つ一つ検証いただきました。対象地については、過去にハウスメーカーからファミリー向けのアパート提案され続けていたため、その前提で考えていましたが、戸建て賃貸住宅は、有効な選択肢であると思いました。

選択肢として提示された、駐車場売却 → 駅近の1棟アパート購入も魅力的に感じましたので、子ども達との相談しながら、今後検討を進めていこうと思っています。

収益性を考慮した相続税納付

相続税納付を行うため、底地業者への売却（買取）相談に訪れた方。
底地業者から提示された見積りでは、他にも駐車場を売却する必要があるが、致し方ないとのことでした。

借地権者は底地を購入できないと思い、打診していないとのことでした。そこで、当社が借地権者と個別面談を行った結果、相続税を支払えるだけの底地購入申し出がありました。

借地権者への底地売却手続き、底地を購入しない人との土地賃貸借契約書の差替えを行い、売却予定の駐車場を残すことができました。

～コメント～
自宅以外、残せるとは思っていませんでした。

相続税の支払い期限まで時間がないため、自宅が残せれば御の字と諦めていました。相続手続きを終えた後、駐車場での賃貸マンション経営を進めることができ、収益性まで高めることができました。
賃貸マンション経営についても、コンペ形式で施工業者・管理会社の選定まで進めていただき、大変感謝しております。

賃貸マンションの大規模修繕

自宅併用の賃貸マンションの売却相談に訪れたご相談者。借入の負担が大きく、大規模修繕費用の積立ができていない。入居率も落ちてきているため、売却して住み替えたほうが良いのではないかとのことでした。

入居者の需要が見込める立地。築25年の鉄骨造の建物のため、売却査定と並行し、保有し続けるプラン提示することをご提案。

大規模修繕は、現金や借入により実施することが一般的ですが、当社の提携先が、大規模修繕工事・費用支払いを、15年間分割にて行うサービスを展開しており、そのサービスを利用して大規模修繕を実施。

お子さまが独立されていたため、自宅部分は賃貸することも視野に入れ、空室部分と合わせて、提携先に賃料査定を依頼。入居率が落ちていたのは、賃料が相場よりも割高であることも判明。

売却査定、大規模修繕＋保有プランを提示。まだ保有し続けることができると依頼者が判断し、売却は最終手段とすることになりました。

～コメント～
マンションが残せるとは思いませんでした。

合同会社TSCさんから、大規模修繕工事・費用支払いの分割サービスを聞いたときは、そんなプランがあるのかと、目から鱗が落ちる思いでした。親が建てたマンションで思い入れもあったため、金融機関には大規模修繕工事のための借入相談もしていましたが、断りを受けていました。

不動産屋さんなのに『売却は、最後にしましょう』と提案いただき、大変感謝しております。

老朽貸家の活用

築40年の木造戸建て住宅の活用相談に訪れたご相談者。
物件を相続後、退去立会い時に初めて内装を確認したが、老朽化が進んでいたため、建替えた方がよいかお悩みになられていました。

相談地の隣接含め、他にも所有する不動産があることをお聞きしたため、相談地の土地活用を、相続を見据えて検討することをご提案。

更地の所有がない財産構成だったため、相談地はコインパーキングにて運用し、全体の相続対策を検討していくことになりました。

～コメント～
じっくり向き合う姿勢に驚きました。

合同会社TSCさんに相談する前に、お付き合いのあるハウスメーカーや地元不動産業者に相談した際は、建替えや売却を提案されていました。「駅から近い立地なので、建築や売却は、今でなくてもできますから」と、私の家のことを考える姿勢に脱帽しました。コインパーキング業者をコンペ形式にて選定頂くと共に、相続のことを見据えた提案を、税理士先生と検討頂いています。