融資額はどう決まる？

こんにちは！
不動産投資のトラストシティ株式会社です。

今日のテーマはこちらです！

ローンを利用するのであれば、融資額はどう決まるか気になりますよね◎
今回は収益物件の担保価値額の算出方法にフォーカスして解説していきます。

▶担保評価額＝時価ではない

銀行などの金融機関担当者が最も恐れるのは”貸倒れ”です。
しかし、一定数の割合で貸し倒れは起きてしまっています。そうなった場合、銀行は担保物件を競売にかけます。
したがって融資額は物件の担保評価価格内に抑えていくのです。

➡では、担保評価額はどうやって決定されるのでしょうか？

　まずはこの計算式を見てみましょう◎

このように、一棟物の場合、土地と建物の時価（＝今売却したらいくらなのか）ではなく、それに担保掛け目をかけます。
普通は、時価より下がるケースが大部分です。
この地価はおおよそ以下の内容から算出されます。

普段はこれの１つから導くわけではなく、いくつか組み合わせた方法をとるケースが多いです。
担保掛目が、建物自体の劣化程度、競売にかけるときのコストなどを加味して割り引きます。多くの金融機関では、7～8割と言われています。

しかし、実務上融資額を決定する場合、さらに補正がかかります。
下記の例で見てみましょう◎

◎仮に時価1億円の一棟物件があるとしましょう。
その担保評価額が8,000万円だとしたら、差し引きをした2,000万円を頭金として投資家が用意する必要が有ります。

実需（ご自身が住む用）の住居購入の場合は、何とかその差額を埋めるために購入者側に有利になるよう補正をかけるケースが多いですが、
投資物件ではこれがなかなか難しいのが状況です。

・規定値：新築物件では売価価格まで可能とする、など
・補正値：投資家のバックグランドや属性などで上乗せする

この計算式が、実際融資を引き出すともいわれています。
この"α"や"β"は各金融機関によって異なり、
「持ち込む先がどの程度補正をかけてくれるか」が投資家にとっては重要となります。
やはり、属性がいいと言われている、大企業の社員や公務員などは、この補正値があがるケースが多いように見受けられます。
また、この補正値は、融資環境やマクロ経済の状況で大きく変化します。
コロナウイルスの影響をまともに受ける状況下では、この補正値も上がらないことが予想されます。

ここで、融資限度額の元となる担保評価額の算出方法の１つ、
路線価を使った計算方法をみてみましょう。
まず、【路線価】とは国税庁が相続税、固定資産税の算出のために、物件の接する道路に価値をつけており1㎡あたりの金額が書かれています。
実務上はこれに売買価格事例など加味したものと比較する等した上で、
最終的な担保評価額を算出します。

今回は融資額をどう出しているか、計算方法のお話でした。

なんとなく計算方法は理解できたかな～という感じになりましたでしょうか？
ご自身に合った資産運用や、不動産投資はどうやってやるの？など
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