【不動産編】住まいは借りるより買う？

今日は【不動産編】として、住まいは「賃貸」か「売買」かについて書いていきたいと思います。
ありふれたテーマですし個人の価値観次第なので正解はありません。
ただ筆者は「売買派」なので、その視点から書いていきます。

筆者は25歳の時に都内の日本橋周辺で中古マンションを購入しました。
当時そう考えた一番の理由は「家賃がもったいないから」でした。
今振り返っても、やはり購入の選択をして良かったと思っています。
以下、理由を記載していきます。

まず、一般論としてよく言われている賃貸と売買の各メリット・デメリットを確認します。

○賃貸の場合
（メリット）
　・機動性があり、家族構成や生活の状況に応じて転居するハードルが低い。
（デメリット）
　・家賃は払い捨てである。
　・老後も家賃を払い続ける必要がある。

○売買の場合
（メリット）
　・不動産の所有権は自分のものとなるので、資産になる。
　　売却すれば住宅ローン残高との差額が自分の利益となる。
　・住宅ローンを完済すればその後の負担は格段に少なくなる。
（デメリット）
　・賃貸に比べて機動性が劣る。
　・不動産相場が下落したときに資産価値が下がる。
　・天災などにより物件が損傷・損壊したときの負担が大きい。
（・勇気がいる。）

これを踏まえて、まず賃貸について考えます。
例えば毎月の家賃が8万円の場合、1年間で96万円の支出になります。礼金や更新費用などもあるので、ざっくり年間100万程度とします。
筆者としては、賃貸で機動性を確保できるとしても、そのために年間100万円を払い続けるのはメリットに対してコストが高すぎると考えています。

一方売買について。
機動性は賃貸に対して劣りますが、転勤が多い企業に勤めているわけではなく、気分転換のために数年ごとに引っ越したいというタイプの人間ではない場合、そこまで大きなデメリットではないと思っています。
今は一人暮らしまたは二人暮らしだけど、家族が増えたら引っ越すし…という論点については後述します。
資産価値の問題については、相場が崩れないと考えられる物件を購入することでリスクを大きく減らすことができます。この点も詳細は別途記載します。
天災の問題については、このリスクをどこまでリスクとして評価するかということを考えた上で、ハザードマップ上極力安全な地域を選ぶなどの対策もできます。
これらのデメリットを踏まえても、購入すれば「資産になる」というメリットはデメリットを大きく上回っていると考えます。筆者の実際の例でご説明します。

筆者の購入したマンションは、同じ建物の同じ間取りの部屋でおおよそ18〜20万円程度で賃貸に出されています。
一方で、筆者の毎月の住宅ローン（35年ローン）の支払額は10万円弱です。
（これだけ見ても、賃貸で借りるより圧倒的に安い金額で都心に住めるということがわかると思います。）

また、（近年は不動産価格が例を見ないほど上昇していることもありますが）同じ建物で同じ間取りの物件の売り情報を見ても、筆者の購入時より300万円以上相場が上がっています。
投資的な観点から見ても、（家賃という支出がなくなって、かつ、）利益が出ている構図です。

前述した、「家族が増えたら引っ越す」という話についても、購入時より高い金額で売れて利益が出るので、それを資金にしてより広い家を買うことができます。
もちろん利益が出なくても、新しい物件の予算をどう考えるのかという問題だけであり、買い替えは決して難しいことではありません。
資産価値が上がるかどうかよりも、下がってマイナスにならないことの方が重要です（マイナスにならなければ買い替えは難しくありません。）。
では資産価値が下がりにくい物件はどう選ぶのか、ということは後日別の記事でテーマにします。

以上のことから、賃貸は確実に「消費」にしかならないが、売買は「利益」になることもあり得る、ということが言えます。
筆者が売買派の一番の理由はこの点です。

購入の場合は維持費として固定資産税や（マンションであれば）修繕積立金、各種保険料がかかり、売買時には不動産屋への仲介手数料なども発生しますが、それらを踏まえても、前述の例のように毎年多額を家賃として払い切りになってしまうより、メリットが大きいと考えます。

若い人でも、就職して3年経ったら（実際に買わなくとも）購入を検討してみた方が良いと思います。
（就職して3年未満ではローン審査が通りにくいと思われます。）
家賃8万円の物件で5年住むだけでも約500万円消費すると考えると、やはりもったいないですからね…

ちなみに、住まいの購入に当たって「お金がないから」ということで検討を辞めてしまうのは誤りかなと思います。
そのために住宅ローンがあるわけですし、前述のとおり賃貸の方がお金を消費してしまっている可能性が高いので…

購入には勇気がいりますが、そこで勇気を持つための要素としてこの記事が参考になれば幸いです。