【不動産・投資編】マンションは買い時？

昨日の記事では政策金利と不動産価格の関係について記載しました。

現在は金融緩和政策によって金利が下げられているため、不動産価格が高騰しています。
では、政策変更になって不動産価格も安くなるまで購入は待った方が良いのか、というと、一概にそうは言えません。

なぜなら、政策金利が低い今は住宅ローン金利や不動産投資ローン金利も非常に低いからです。

住宅ローン金利には大きく分けて「固定金利型」と「変動金利型」があります。

「変動金利型」はそのときの金利の基準によって住宅ローン金利も変動します。つまり、政策金利が高くなれば連動して利息も高くなります。

一方で、「（全期間）固定金利型」は借入時に設定されている金利で将来の月々の返済額や総返済額が確定するため、それ以降に金利が上がったとしてもその影響を受けることがないのです。

ですので、金利が低い今のうちに不動産を購入してローンを組んでおく、という考え方もあるわけです。

ただ、もともと固定金利は変動金利に対して高めの金利設定がされているので、「いまのうちに固定金利で買っておく」か「将来金利が上がるとしても変動金利で買っておく」かの判断は難しいところもあります。

なお、金融緩和政策が変更になったとしても、すぐに不動産価格が下がるわけではありません。
一般的に、政策の影響が社会に生じるのは早くても半年以上は先と言われていますし、金利だけが不動産価格に影響しているわけではないので、確実に連動して下がるとも言えません。

結局、どちらが良いのか難しいところではありますが、個人的には「中古マンションであれば今買ってしまっても良いのではないか」と思います。

理由は以下のとおりです。

・新築マンションは金利によって受ける影響が中古マンションより大きい。
　例えば、金融緩和による円安の影響で建築資材なども高騰しており、建築費用が全体的に高くなっていることから、その分売値に乗っかる金額が大きい。

・中古マンションの相場は周辺の（中古マンション）取引事例によるところがほとんどであることから、新築マンションほど高騰率（金利の影響率）が高くない。

・現在賃貸に住んでいる場合、毎月賃料として支払っている金額分を考えれば、今購入しても結局損にはならない可能性が十分ある。
　例えば、不動産価格が下落するのが仮に２年後だとして、現在月10万円の賃料を支払っているのだとすれば、今買うか２年後に買うかで既に240万円（10万×24か月）の支出の差がある。買いたい中古マンションの価格が２年後に240万円値下がりしているかというと、疑問である。

どの物件を買うか、によって考慮要素は様々ですが、ざっくり以上の理由から中古マンションは○、新築マンションは△と考えています。
（なお、戸建てについても同様で、新築する場合は建築費等が高騰しています。）

色々私見を書きましたが、不動産市場に置いて同じ物件が市場に出てくることはそうそうありません。
投資ではなく住まいとして検討する場合、もし心に刺さる物件があれば、それは新築だろうと中古だろうと、相場が高いときだろうと何だろうと、買ってしまうのが良いかと思います。

ぜひ、ご参考にしていただけると幸いです。