オフィス移転や賃料交渉を考えている方へ向けたマーケット情報2020【アーカイブ】

※この記事は2019年の年末から2020年1月時点で書かれている記事です。その後マーケットを大きく動かすことがありましたので現状把握や賃料目線の見直しに活用してください。加筆

こんにちは、皆さん2019年はどんな年でしたか？いまだにnoteもTwitterもいまいちなのですが、肌で感じるオフィスの相場というのをお伝えしようかなと思って急遽はじめました。

そういえば、「自分の書いている記事の価値をあまり意識してないでしょバグった価格設定ですよ」と何人かに言われました(笑)

どうやらオフィス情報の需要が少ないかなと思っており自分の記事は投げ銭程度やんと思っていたのですが案外、業界外の方たちはこの情報に価値を見出してくれているようです。

という事で今回のコンセプトは「オフィスビル賃貸を普段扱っていない方がその場しのぎでも相場観を伝えられる情報」という、不動産屋さん向けの記事になっています。例えば普段賃貸レジをやっている方やオフィスビルの売買をやっているがマーケットの最新の賃料帯を知りたいといった方向けです。

逆を言いますと、オフィスの仲介やってる人には物足りないかもしれないので、その辺をよく加味しながら読んでいただけると助かります。これであなたも明日からオフィス相場に詳しい専門家（風）に早変わりです。ちょっとかなり踏み込んだので情報単価上げてみました！

こんな高値にするのはじめてだから、優しくしてほしい。

さて買えるんか！評価してもらえるんか！どうだ

※この記事を対象にしている方は以下の様な方向けです。

①オフィス移転を検討するけど相場ってどうなのよ？という移転担当者
②取引先の移転相談を受けたけど専門外やという不動産会社
③更新・再契約で貸主から賃料交渉受けているテナント企業
④そういう不動産市況の実態を知りたい方

オフィスの相場について2019年ってどうだった？

本当に誰もがこんなに上がるって思っていなかったんです。いやー今は市況が良いですが、2020年のオリンピックまでかもしれませんね。と2017年くらいからずっと言っていました。

そして2020年には大量供給があるから賃料は伸びないし調整局面ですね。というのはが2018年~2019年に言われていたことです。

大量供給に揺れる東京オフィス市場 足元は好調ながら2019年に潮目 | FACILITY JAPAN | LIVABLE タイムズ | 東急リバブル

確かに、リーマンショックほどの賃料の高騰は起きていません。

しかし若干、いやいや結構賃料帯は上がっているのです。これもそもそも2019年から2020年において新築ビルや大型ビルを借り続けた【W】の名を持つ会社のせいです。不動産テックなのかサブリースなのかわかりませんが、Weの借り方のせいで空室は本当に少ないのが現状です。今後もまだ正確な見通しはついていません。なので今は空きが無いというのはポジショントークでもなく本当に今の市況そのままを表現しています。Weworkがいなければどうか？というと確かに移転は賃料上昇や移転ニーズはもう少しゆるやかだったかなと思います。

また現在は貸主がとても強いので大手デベの物件は、のきなみ<<定借※>>です。現在の市況から考えると定借で契約をします。ある程度高い賃料で長期間借りてもらえる保証になるからです。

※定期借家契約の事、オフィスの場合だと中途解約が厳しかったり再契約時において賃料上昇がある。など貸主に対して有利に働く可能性が強い。しかし同時に市況が逆転すればテナント側も退去をすると交渉し安い条件で再契約することも可能な為、市況に大きく左右されることもある

ちなみに大手不動産仲介会社のＣ社から平成のオフィス相場というのが出ています。

平成のオフィスマーケットを振り返る

この情報は入門編として大変勉強になります。バブルからバブル崩壊、リーマンまでの高騰、そしてリーマンショックから東日本の震災からの復興。

令和元年のオフィス相場は平成元年と何が違うのか？というのを冷静に判断可能です。

ちな、平成と令和の大きな差は空室率は最低、賃料はまだ天井では無い事です。

コロナ後の相場情報はどうなっているの？

2020年の4月からリモートワークに余儀なくされ、その後空室や解約、居抜で貸したいテナントが増えました。解約も増えています。これでオフィスはいらない、不要だという声もいくつか聞きますが、同時にオフィスの移転や拡大移転もまだ止まっていないのが現状です。

今の現状は1,000坪解約が出て600坪埋まる・・そんな状況です。つまり4割のオフィスは残っているので、これが在庫として残っているというような状況になります。逆に人気のあるお手頃のビルはしっかり拡張ニーズや縮小移転の受け皿になっており、まだ空室率は上がってはいますが爆上がりしていないです。