都内中古マンション購入のまとめβ

はじめ

　賃貸派だった私がどのように価値観の変容を遂げて中古マンションを23区内にて購入に至るまでの話。しかも築40年を超えるヴィンテージ級の代物。
学区とかもあるらしい・・・色々悩むと沼にハマり苦しい日々でした。

経緯

　結婚をして第一子の誕生が近づいてきたときに少し先の将来まで考えたのですが、保育園の保育料が想定より高い…今の二人暮らしを維持するには住居費のコストを減らしたいというのがきっかけで賃貸で最初は引越し先を探しました。ちなみに、山手の線の内側で50平米で22万の家賃を支払っておりました。保育費は月５〜６万は認可保育園で必要そうでしたし、認可外の場合は10万くらいするのかな〜と漠然と想像し、子供が高校から私立に入るとしても生活費がかなり苦しい、貯蓄ができないことが想定されました。

賃貸で引越し検討編

条件

月の家賃22万を16万くらいにしたいと思って候補探しを開始。
平米は現状維持
築年数は無制限
間取り

同エリア付近で探す

間取りを2LDKから1LDKにしてさらにアパートにしてやっと候補が出るレベル
(山手線内の2LDKは1Rほど数もなく非常に高い。。。)
　築年数を気にしないで見に行ったら、明らかに古い、廊下が臭い、日当たりが悪い、クリーニング前の部屋に何度か行ってしまいグロい部屋に内見してしまう、リノベ済みの部屋も見たのですが、その時は共用部の汚さや排水管から赤錆が出ました！の張り紙が気持ち悪くて候補から外しました。
これは無理だ隣エリアを変えることに

山手線の外に出る

お互いの職場の通勤が悪くない場所から候補を出していくことに
候補１　中央線沿い(武蔵野、三鷹、中野、杉並)
良い点
・中央線でアクセスが良い
・駅が各々発展しており利便性が高そう
見送った理由
・そんなに住居費が下がらない、横ばい
・駅に人が多すぎる(地下鉄駅が最寄りでしか都内に住んだことがなかったので、特に中野や吉祥寺のデカさに萎える)
・駅徒歩10分以内に物件が少ない

候補２　23区東部北部(練馬、荒川、北、葛飾、江戸川あたり)
良い点
・総武線や東西線、京葉線など乗り換えが少なく都心部まで行ける
・住居費がかなり抑えられる
・アパートにすれば広くて綺麗な安い部屋に住める
見送った理由
・町の魅力が弱い

候補３　世田谷
良い点
・町の発展度が程よい
・世田谷区ブランド
見送った理由
・職場が遠い
・二子玉川に魅力を感じたが、混雑っぷりに萎える
・古くて高い物件が多く、価格と内装にギャップを感じる

そもそも1LDKにしてまですぐに引っ越す必要なくない？との結論になり、賃貸での引越しを見送るか、引越し先として納得できる街を探すことに・・・

新築マンションを見学

一度だけ新築マンションの営業を受けました。
よかった点
・住みたい街に住める
・見栄えのいいマンションに住める
見送った理由
・当時検討していたエリアのマンションが借地権だったため
・内装を見たときに高級賃貸と大差がなく、「あれ？」と思ってしまった
・エントランスや内廊下の見栄えはいいが、部屋に価格相当の魅力を感じなかった

戸建を検討しなかった理由

・圧倒的に予算外
・資産性が低い
・ライフステージの変化に対応できないデメリットが大きい
戸建を買うなら田舎に大きな家を建てたいと思うこともあって、買える範囲の予算で郊外に買うことも検討から外しました。

築年数の古い中古マンションしかない・・・

これに関しては20件以上担当の営業と内見を行ったのですが、モノによっては全然ありだと思えました。
良い点
・内装は新築
(これに関しては途中から、リノベしてるから綺麗で当然と思うようになりますがw)
・月15万くらい(修繕積立、管理費含み)でエリアがかなり選べる
・資産性が高い

悪い点
・マンション自体のデザインの古さは否めない
(団地っぽさが否めない建物もある)
・共用部分や外観に手入れがされてない物件も多い
(薄暗い、汚い、臭いなどなど)

決定打
・修繕計画、現状の修繕実行状況の良さ、新耐震補補強済み
・希望予算で住みたいエリアに住める
・マンションの資産性が強い
(例えば条件が近い築50年の物件が4千万で売買されている実績を見ると築40年の物件に10年住んでも4千万くらいで売れそうと思える)

結果

どこに買ったとは言えないのですが、都内で中古マンションを買いました。
正直、部屋は狭いのですが、エリアに覚悟持って決めることはできました。
同じエリアの新しめのマンションたちが買える値段まで落ちてくるまで待つか、自分の年収を上げる具体的な目標にもなったので、頑張る要素にもなったと思います。