現在の不動産投資の状況について その1
久しぶりに#読むだけで家が買いたくなるnoteということで、不動産投資の状況を現在進行形で画像などを交えてご紹介していこうと思います。
先ずは、noteのプロフィール欄に書かれている不動産投資事業を書き出してみると、
不動産投資のリスト
・ゲストハウス運営
・海沿いの330坪の土地の運用
・離島での民宿立ち上げ(2020年夏予定)
・新たなゲストハウスの立ち上げ(2021年春予定)
こちらの4つが現状で進めているものになりますので、こちらを一つずつ紹介していきます。
ただ、目次を見ると最初の2つの事業までしかないので、今回はそこまでなのだなと分かってしまうと思いますが、2つの事業は掘り下げて書いていったのでお許しくださいませ。
ゲストハウス運営
愛媛県松山市で、1日1組限定で17人まで泊まれるゲストハウスを運営しています。
ただ今は、新型コロナウイルス感染拡大のため、3月中旬には4月以降の予約はほぼキャンセルとし、5月末までの休業を決めている状況です。このnoteでは、ゲストハウスのオープンまでの工程をメインで細々書いていこうと思っていたのですが、まだ土地を見つけたくらいまでしか更新できておりません。
もう少しペースを上げていこうかと思いますが、Instagramである程度時系列は追えると思うので、先にインスタのURLリンクを貼っておきます。
昨年の4月くらいからちょうど工事が進み出したのですが、その時期からはInstagramの更新頻度も高めですので、先にこちらでどういう感じで進んだか、興味ある方は是非覗いてみてください！
現在進行形の詳細に関してお伝えすると、一番気になるのはどれくらい稼げるかということだと思いますので、3月のAirbnbの売上を公開します。
売上は1,164.303円で、稼働率は81%になってますが、Instagram経由で4泊の予約をいただいていたので、売上は130万くらいでした。
Airbnbはチェックアウト後、2,3日で指定の銀行口座に振込されます。ぺイオニアジャパンというところの入金ですね。ちょっと生々しいですが、3月のとこだけお見せします。
ほぼ毎日、数万円が振り込まれていて、経費としてはスタッフの清掃バイト代と電気ガス水道などの共益費、光回線、トイレットペーパーやウェルカムドリンクのミネラルウォーター、歯ブラシなどのアメニティー、シャンプー、リンス、ボディーソープ、トイレットペーパー、ハンドタオルなどの備品、清掃用具などになります。
電気ガス水道光回線などの共益費ですが、稼働率が高いと4-5万、清掃スタッフのアルバイト代は、売上の20%程度、備品補充などに3-5万、以上が主な経費です。3月で換算すると粗利は80-90万程度になります。
融資に関しては、日本政策金融公庫から2,000万と地銀から1,500万借りていて、10年での返済になります。毎月15日に融資の支払いは引き落とされる感じです。
通帳を画像でお見せすると生々しくて、よくある怪しい儲け話の謳い文句の毎日が給料日みたいですね！笑
売上でいうと、昨年の9月にオープンし、20万くらいからスタートしましたが、売上は右肩上がりに推移し、11月-1月までは50万を越えるくらい、2月は大学生の卒業旅行のシーズンも重なり80万程度、そして3月が130万という感じです。
4月も春休みだし、5月はGWということで売上も期待していたのですが、新型コロナウイルス感染拡大の影響もあり、3月中旬くらいから休業のことも考え始めました。
3月も予約のキャンセルが数件あったのですが、空いたら直ぐ埋まるような感じで、売上自体には影響はあまりなかったので、粘ろうと思えば営業は続けられたのだと思いますが、大学生が旅行先でコロナをまき散らかしたみたいな報道も出てきたので、水面下で4月に予約いただいてた方にキャンセルできないかの打診をしていき、4月3日には5月末までの休業を決めました。
4月の売上は37,620円で、1件だけ。この1件もキャンセルを促したのですが、愛媛県内のお客様で家族のみの旅行ということで、ゲストの強い要望もあり自己責任で宿泊という形をとらせていただいたのです。
5月末までの休業を決めてからは、ご融資いただいた各銀行に連絡をし、とりあえず5月末までの休業を決めたことを伝え、融資の返済を6ヶ月の間は利息だけにしてもらうように交渉し、銀行サイドからも了承いただいた感じです。
この時ばかりは、賃貸で家を借りながら、融資も引っ張って民泊事業を進めていたら、仮に融資の返済を待ってもらえても、家賃は払わなければならない状況になってたかと思うとゾッとしました。
やはり賃貸での民泊事業だと、大家さんも儲けさせなければならないので、こういった不慮のアクシデントとかがあると一気に倒産リスクが高まってしまうので注意が必要です。
今後の展望としましては、幸い愛媛県内の新型コロナウイルス感染者が、4月21日に1名の感染が確認されて以降は0人で推移し、5月11日以降小中学校は再開の見通しのため、こういう状況が続けば、流石に県外に出てのレジャーを楽しむとまではいかないにせよ、地元の人たちも県内で余暇を楽しみたいというニーズは出てくると思われます。
そのニーズに対して、家族だけで安価に宿泊できるプランとか、企業の福利厚生で利用できるプランなどを考え、6月以降にご利用いただけるような状態にし、積極的に販売はせずともお客様に提案できる状態にはしていきたいなと…。
ただ月の売上が100万を越えるくらいまで戻すためには県外からの観光需要に対しての宿泊も入れていかないと中々厳しいです。
そうなると、政府が新型コロナウイルスに対する緊急対策として、事態収束後に実施する”観光業・飲食業・イベント業・商店街など”を対象とした需要喚起策「Go To キャンペーン（仮）」に頼らざるを得ません。
この政策に約1.6兆円を計上することを閣議決定したということですので、ここには少なくとも乗り遅れないようにしないといけないなとは思っております。
以上が民泊事業の現状になります。今年の2月に簡易宿所となり、180日制限も外れたので、厳密に言うと民泊ではないのですが、ここでは分かりやすくするために民泊としています。
海沿いの330坪の土地の運用
こちらはゲストハウスと同じく愛媛県松山市にあるのですが、堀江海水浴場という瀬戸内海に面した海水浴場から少し東に位置する場所にある330坪ほどの土地になります。
航空写真で見ると、こんな感じです。
青い枠で囲っているところが私の土地になります。最初のゲストハウスが古民家をリノベーションしていたので、次は自然のところが良いなぁと思っておりました。そんな中、最初のゲストハウスとの距離が近いところを中心に、瀬戸内海に面した海沿いで探していて、たまたまネットで見つけて問い合わせた土地になります。
これが問い合わせた際にいただいた売却不動産案内書です。220坪くらいの古家付きの土地でした。
Before
『海沿いの割に土地も広いし、割安なので良さそうと思って、ここ数年何回か内見にくる人はいるのですが、Beforeのような野ざらしになっていて、木というか樹木が生い茂ってる感じをみて、大抵値段交渉もせずに購入を諦めた人がほとんどで買付証明書を書く人はいなかった。』と案内してくれた不動産会社の担当の方が話してくれますが、まぁ、確かにそうだなといった感じです。
ただ私としては、海沿いのロケーションがすごく気に入りました。道路挟んで海という物件はたまに探しててありましたが、本当に海へダイレクトで行ける物件というのは初めてで、しかも海は瀬戸内海なので波も静かで大人しく、海の奥の方には瀬戸内海に浮かぶ島々が見えて、そんな海を眺めていると穏やかな気持ちになったのです。
周りの家を見てみると、家の前の砂浜にパーゴラやピザ窯などを置いているところも多いので、この土地を購入すれば海に面した砂浜部分も自分の土地のように使っても誰も文句を言わなそうな感じもしました。
そうなると、現状の220坪の土地を購入することで40-50坪くらいの砂浜ももれなくセットでついてきて、さらに海もほぼ独り占めということを考えると益々購入したくなってきたのですが、土地の形に問題がありました。
めちゃくちゃ間口が狭いのです。流石にちょっと使いづらいなと思っていたのですが、案内された土地では、売り地と以外の土地も樹木が生い茂っていて、むしろ境界線がどこか分からないくらいでした。
なので、こんな感じで全部まとめて買えば測量も要らないし、一石二鳥で良いじゃんと思い、案内してくれた不動産会社の人に、他の土地も買いたいので売りに出てるか確認してほしいと伝えたところ、
ここまでは買えました！笑
そして、樹木などを全て撤去し、更地になりました。
After
追加で同時に購入できた土地は、接道がないため再建築不可で、樹木が生い茂っていて残置物も結構ある感じだったのもあり、持ち主もこんな土地を買う人いないだろうと思って、売りに出してなかったらしいです。
測量もせずに、そのままの状態で購入するというのを条件に、それぞれ金額はディスカウントしてもらい、購入することにしました。
土地を見つけたのは昨年の10月で、11月には購入の意志を伝え、今年の1月に決済し、引き渡し後に更地にした感じです。
この写真の状態になったのは今年の3月上旬です。
まだ間口が狭いのは気になるので、手前の土地を購入するための交渉は続けています。ここが購入できると、事業の可能性が広がるので…。
ただ、土地を購入して早々に更地にしたのに、その交渉の結果を待っているだけでは、資産としては不良債権になってしまうのでどうしようかと思っていたら、たまたま隣で新築の家を建てる工事をしていたので、『資材置き場や搬入車両などの駐車場でこの土地どうですか？』と売り込んだところ、その現場の施工会社の方が車4台分、今年の8月まで借りてくれることになりました。
ただ330坪あるのに車4台分って…笑
とりあえず、購入の目処が立つまでは、他のスペースも駐車場などに活用できないか検討してみたいと思います。
ちなみに、以下の赤字の土地は私の土地の西隣になりますが、今も売りに出ています。
売りに出た早々に不動産会社に問い合わせたところ、土地の形は良く、更地で砂利も敷いてあるとは言え、坪単価13.5万で360.64坪(1,192.21平米)4,850万円と結構強気な値段設定なので購入希望者は出てきてないとのことでした。
この土地と私の土地の真ん中に接道がない家が一軒建っていて、それまで購入して、一区画にすると、900坪くらいになります。
順番としては、とりあえず間口を広くするべく道路に面した土地を購入し、次に真ん中の一軒家を購入し、最後に4,850万円の土地まで購入できればコンプリート。海沿いの900坪の整形地の出来上がりです。
海沿いの900坪の整形地であれば、ここで事業をやりたい企業は出てくると思い、店舗誘致したら土地の価値が上がるようなブランド力のある企業をいくつかピックアップし、一番誘致したい企業にアプローチしているところです。
一番誘致したい企業は世界的に有名で、ブランド力のある飲食チェーン店で、そことはコンタクトがとれ、交渉は進んでおります。
ちなみに最初のアプローチの仕方はインターネットで問い合わせ先の電話番号を調べるところから始まり、電話かけて物件情報を口頭で伝え、担当者の方から折り返しのご連絡をいただいてからメールでのやりとりという感じです。
メールでは、
ご検討されております西隣への土地買い増しですが、通常弊社の郊外型店舗（ドライブスルー）は土地面積：550坪以上からの検討になります。また、仮にドライブイン型（コンセプトストア的スタンドアローン店舗）の場合でも多くの駐車場を確保する必要がございますから600坪の土地面積は大変ありがたいです。
こういった前向きな回答も届いていますので、ぜひ実現させたいと思っております。
この企業が仮に出店を決めたら、銀行も一発で融資実行してくれると思いますので、4,850万円の買い増しも問題無さそうです。
また進捗ありましたらnoteの記事でご報告します！
・離島での民宿立ち上げ(2020年夏予定)
・新たなゲストハウスの立ち上げ(2021年春予定)
こちらの2つの不動産事業の進捗に関しては、ちょっと記事が長くなり過ぎてしまいましたので、次回の記事にしようと思いますが、くれぐれも本業は映像を中心とした広告制作と最近はUber Eatsのドライバーなのをお忘れなく！笑
それではまた！
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