用途地域とか、土地の中身の話

2021年11月11日 00:29

しばらく更新が滞っておりました。あれやこれやとバタバタしているうちに時間が過ぎていくアレです。師走でもなく、先生でもないのに。おかしい。

先日、久しぶりの登山で筑波山へ。4歳の息子も初の自力登山、とは言っても筑波山は日本百名山でありながらケーブルカーやロープウェイが上の方まであるので8割ぐらいは乗り物で登れます。関東平野にズンと鎮座している877mの山で、頂上からは周りをぐるりと絶景を見渡せる素敵な山です。

ケーブルカーでひょいっと上がって、そこから子供の足で20分ぐらい登ったら女体山の頂上！だったんですが、盛大にガスって目の前全部真っ白……人も多くてすぐに降りてきました。

こんな感じで紅葉すら雲の中。
まぁ山登りはこんなこと日常茶飯事です。仕方ない。またいつかリベンジします。その時は登山口から子供と登りたいと思います。
前日の夜中に少し雨が降ったみたいで、雨上がりの少し歩きにくい山道を4歳も頑張って上り下り。それだけで体力的にはギリギリなようでしたが、親としてはものすごい成長を感じることができて嬉しい山登りでした。
当の本人は山登りよりもケーブルカーが楽しすぎたようでしたが。（久しぶりに車以外の乗り物に乗れて相当嬉しかったらしい）

少しずつ山登りの楽しさ、外遊びの楽しさを一緒に味わってくれたら良いなぁと思います。俺、新居建てたらキャンプ道具揃えるんだ……。（フラグ）

土地そのもののお話

模型とかちらっと載せましたが、それ以前に土地そのもののお話をもう少しまとめておこう、と今更ながら思いました。今後書く記事に有用かどうかは分からないのですが、自分でも結構あやふやなところがあったのでそのまとめや備忘録も兼ねて記事にしておいた方が良いな、と。

「そのもの」というのは所謂、用途地域とか防火が云々とか。国や市区町村から定められた規定にまつわるアレコレです。

用途地域

我が家は大きな土地が半分ずつに分筆された片方だ、というのを以前の記事で書いたかと思いますが、その中で実は用途地域が更に分かれております。具体的にはこんな感じ。

全体で約100㎡ほどの広さの土地が3:7ほどに分かれておりまして、狭い方が「近隣商業地域」、広い方が「第1種中高層住居専用地域」となっております。
それぞれに建ぺい率と容積率が違っていて、まとめると以下の通り。

◯狭い方（近隣商業地域）：建ぺい率80％、容積率300％
◯広い方（第1種中高層住居専用地域）：建ぺい率50％、容積率150％

です。このような場合、建ぺい率と容積率は加重平均されるもので、土地全体で見ると

◯建ぺい率：（30㎡×0.8＋70㎡×0.5）÷100㎡＝（24＋35）÷100≒60％
◯容積率：（30㎡×3＋70㎡×1.5）÷100㎡＝（90＋105）÷100≒200％

といった具合です。
どの土地がどんな用途地域に属しているかは各市区町村が出していると思うので、「◯◯（市区町村）＋用途地域」とか「◯◯（市区町村）＋都市計画」とかで気になる場所を検索してみてくださいね。ここに後述する日影規制の条件なども書いてあると思われます。

建てられる建物の種類

定められた用途地域によって、そこに建てられる建物の種類も違います。端的に言ってしまうと、「閑静な住宅街にデパート建てちゃイカンでしょ」みたいなことですね。それぞれの地域の状況に合わせてできること、しちゃいけないことが定められています。

また、自分の場合のように土地内で用途地域に差がある場合は、面積が広い方が適用されるようで、自分の場合は「第1種中高層住居専用地域」が適用されます。
こちらでは店舗兼住宅は一定以下の広さであれば問題なく、飲食店については2階以下で150㎡以下のものであれば良い、と。要はバカでかいお店でなければ良いよー、という具合でしょうか。こちらも自分にはぴったりの条件でホッとしたのを覚えています。

高さ制限

建てられる建物の高さについても同様に定められていますね。日陰や隣地に対しての日照の確保など、周りの建物に多大な影響を及ぼさないような作りにしなさい、と規定されています。高さそのものの制限もそうですが、屋根などがガタっと北側に向かって落ちている場合が多いのは、斜線規制による場合が殆どなのではないでしょうか。（意匠的にその方が美しい場合もあるかもしれませんけど）
この辺の規制は大きく分けて以下の4つに分けられるようです。

・斜線制限
・日影規制
・絶対高さ制限
・高度地区、高度利用地区などの制限

※詳細はプロの解説が色んなサイトに掲載されているのでそちらをご覧ください。（それを世間は「丸投げ」と呼ぶ）

自分の場合は近隣商業地域も第1種中高層住居専用地域も高度地区と言われるエリアに該当するようで、第1種～第3種まで高さの規制がされています。その土地がどの種類なのかは市区町村に確認する必要がありますが、自分の場合は第2種と第3種の混合（方角によって違う？）のようでした。

正直なところ、この辺は自分もあまり詳しくは追っていません。なかなか入り組んだ規定である上に、調べてみると詳細は市区町村の規定で定められていることが多いからまとめにくいなと感じました。
自身の土地がどのような区分けで、高さや角度の制限がどの程度のものかをざっくり把握していれば、あとは建築士の皆さんがしっかりやってくださるのできっと大丈夫です！（ここで再び丸投げ）

最終的には建築確認の書類でばっちり図面や計算式でもって「こういう設計なのでクリアしてます」と申請するので、うちってどういう場所なんだっけ？と思ったら申請書類を見ればOKだということに自分は最近気付きました。
というよりも、この記事は確認申請書を読みこんだり色々調べたりしながら「あー、ここはそういう事だったのか……。」と思いながら書いています。プロに任せることは大事ですけど、素人なりに頑張って理解はしておきたい。だって自分の家のことだから。

準防火地域における規制

もう一つ忘れてはいけないのが、防火地域や準防火地域にまつわる規制ですね。詳細は各種プロの方に丸投げますが、ここで自分はすごい迷子になりました。

何に迷子になったかと言うと、「準防火地域の場合、規模に応じて規制内容が変わる。2階建てで500㎡以下であれば特別な規制は無い」という説明を色々な所で見たからです。

あれ？でも今の計画ではサッシや玄関など開口部は基本的に防火仕様のものだけど、これは必要なことなのか？と。

防火構造と耐火構造

規制云々の前に、この言葉を先に理解すべきでした。at homeさんが分かりやすく解説されていたので引用します。

建物の外壁や軒裏について、建物の周囲で火災が発生した場合に、外壁や軒裏が延焼を抑制するために一定の防火性能を持つような構造のことである（建築基準法2条8号）。
このため、防火構造は一般に「外壁・軒裏防火構造」と呼ばれることも多い。

よく似た言葉として「耐火構造」「準耐火構造」があるが、「耐火構造」「準耐火構造」は建物内部で火災が起きた際にも、当該建物自体の倒壊や周囲への延焼を防ぐような構造を指している。
これに対して、防火構造は、建物の周囲で火災が起きたときに、当該建物が火災に巻き込まれないために必要とされる外壁や軒裏の構造のことである。

引用元：at home　防火構造とは？

要は防火構造は周りからの被害を受けなくするためのもの。耐火構造は自分の建物が燃えても広がったり崩れ落ちたりしないようにするためのもの。という外からの話か、内部の話か、と視点が大きく違うものでした。
そして必要な施策も一番厳しいものが耐火構造、そこから準耐火、防火と求められるレベルが緩くなっていくようです。

準防火地域で2階建て、そして500㎡以下であれば規制は無いというのは「耐火構造または準耐火構造にしなくて良いよ」という話であって、防火構造にはしておく必要があるんですね。
だから屋根や壁、開口部について延焼ライン（隣地境界線から3mとか5mとかのあれ）に入る部分は防火仕様のものである必要がある、と。

壁や屋根など全部が延焼ラインに入っていない場合も、一部だけ作りが違う壁とか屋根というのは施工面で困難なので、一部でも延焼ラインに入っている場合は全部が同じ仕様になるのが通例なようです。

ちなみに3階建てになると無条件で耐火構造または準耐火構造にする必要が出てくるので、色々と大変になります。自分の土地がどのような地域に指定されているかは要チェックです。

プロに確認を取ってもらうのが一番

ここまで書いておいてなんですが、自分のように分筆とかされていて条件が複雑な土地は正直言って素人が手に追えるレベルではないな、とひしひしと感じております。
各市区町村の該当部署に対して建築士（プロ）の目線で必要な条件をきっちり確認を取ってもらうのが一番だと思います。

でも記事を書いたことで色々学べたことが多かったです。テキストだらけな上にほぼ自分のための記事ではありますが、どなたかの参考になれば嬉しいです。

※ここで書いたことも素人なりにまとめたものなので、もし不適切なまとめかたの箇所がありましたらご指摘いただけると嬉しいです。

楽天ルームやってます

こちらのnoteで書いたり書こうとしているもののご紹介を楽天ルームでもやっていければと思います。こちらも是非チェックしてみてくださいね。