不動産投資を小さく始める

　不動産投資は一般的に大きな資金を必要とし、ローンを利用してスタートするのが一般的です。しかし、必ずしもそれだけが選択肢ではありません。特に初心者や資金が限られている方にとって、小規模な投資から始めることが可能です。この記事では、少額から不動産投資を始める方法を詳しく解説し、それぞれの選択肢のメリットと注意点を考察します。

1. 築古区分マンション

　築古の区分マンション(築30年から40年越え)は、数十万円から1000万円未満で購入できる物件です。この価格帯になると、金融機関による融資が難しくなることがありますが、収支が合えば満額融資も受けることができます。また、価格が高くないため、リスクを抑えることができる点も魅力です。

物件の特徴

築年数：30年〜40年程度

管理費・修繕積立金：8,000〜16,000円

想定家賃：48,000円前後

借入期間：20年程度

鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造を選ぶことが望ましく、これらは耐用年数が47年と長いため、長期的な運用が可能です。一方、鉄骨造は耐用年数が33年と短く(区分所有ではですので1棟はまた違います)、リスクが高まります。このため、鉄筋コンクリート造を優先することが賢明です。

2. 築古戸建て

　最近では築古戸建てへの投資が少なくなっていますが、依然として可能性はあります。特にリフォームを安く抑えられる技術やノウハウを持つ方には、良い投資対象となります。またリフォームなどしやすいためメンテナンス関係はしやすいです。ただしあれもこれもとガタが来ると思っていないといけませんので火災保険の加入は忘れずにです。
　耐用年数は22年ですが私の母の実家は私が小学生の頃古い家だなと思ってましたが先日訪問したところまだそのままでありました。雪国の地域は柱がしっかりしているため意外に維持できれば相当持ちますね。多分築50年はいってると思います。

購入とリフォームのポイント

購入価格：100万円程度での物件も存在

リフォーム：原価で仕入れることができる業者や自分でできるDIYを活用

資金力：現金購入が理想だが、慎重に借り入れも可

　問題点として、個人売主からの購入は修繕が不十分な物件が多いことです。また、瑕疵担保責任が免責となることが多く、中級者以上の知識が求められます。賃料設定も重要で、生活保護受給者の賃料上限を参考にし、適切な価格設定を行うことが求められます。

3. 山投資

　山投資は、特に高圧電線下の土地を購入することが一つの選択肢として挙げられます。このような土地は補償金が得られる場合があり、将来的な収入源として期待できます。また、地元の土地に詳しい専門家や行政と相談することで、投資のリスクを軽減することが可能です。こうした土地は、農業用地としても利用できるため、柔軟な運用が可能です。

4. コインパーキング投資

　コインパーキングは、特に都市部で需要が高まっています。少ない初期投資で始めることができ、運用も比較的簡単です。車を持つ人が増えているため、安定した収入源となり得ます。

投資のメリット

低初期投資：土地の賃貸契約を結ぶだけでスタート可能

収益性：空いている土地を利用するため、収益が得やすい

管理の手間：機械化されているため、管理が比較的容易

ただし、立地条件や周辺の交通状況により収益が大きく変動するため、事前の調査が重要です。

5. 民泊投資

　民泊は、旅行者向けの短期宿泊施設として注目されています。特に観光地やビジネスエリアでは、安定した需要が見込めます。
　現実となりますとタワーマンションや区分マンションでの運営はほぼ不可能であり購入してもこの手では運営が不可能なケースが多くではどうやるかですが購入するなら築古の戸建てや小規模アパート(2部屋)等や賃貸であればオーナーが許可済みの民泊専用マンションを見つけるかですが家賃相場は郊外で通常の2倍程度で都心部は通常の3倍程度に設定されていることが多く専門業者への手数料も通常の管理委託手数料の6倍位かかったりしておりますが。それでも採算が合うので行っております。オーナーさんの工夫や意気込みを特に感じられます。
　高額になり多方面で億ションでは無いものの億の御殿で民泊を開始している人もあまして驚いたのは8人ほど海外の方が泊まりに来て10日で80万円の収益を上げた実績を見せて貰いうまくいけば10年以内に完済は普通に出来ると豪語されていました。
　賃貸の方が撤退も早くできますが購入で気合で利回りを回す人もいました。
　多くはありませんがオーナー様に10人ほど会いましたが皆さん順調に利益を出しておりました。

民泊の特徴

運用方法：短期間の宿泊施設として運用し、高回転率が期待できる

収益性：通常の賃貸よりも高い収入が得られる可能性がある

規制：地域によっては規制があるため、事前に確認が必要

適切な管理とプロモーションを行うことで、安定した収入を得ることができますが、法律や地域のルールに従うことが必須です。

まとめ

　不動産投資は、大きな資金を必要とするイメージがありますが、小さく始めることも十分に可能です。築古区分マンションや戸建て、山投資、コインパーキング、民泊など、さまざまな選択肢があります。各投資方法にはそれぞれのメリットとリスクがあるため、自分の資金状況やリスク許容度に応じて選択することが重要です。