投資用不動産トラブル事例：節税目的での落とし穴とその教訓

　投資用不動産を購入する際、特に節税を目的とするケースがよく見受けられます。しかし、期待通りの節税効果が得られなかった場合には、購入者と不動産会社との間でトラブルが発生することもあります。今回は、実際に私が耳にした節税を巡るトラブル事例をもとに、そのリスクと教訓を考えてみたいと思います。

トラブル事例：節税効果が薄れた購入者の怒り

　ある時、業者の方と話をしている際に聞いた話です。購入者は30代前半の独身男性で、物件を購入する際に担当したのは若い女性営業マン、上司は30歳前後の男性でした。彼らは「このマンションを購入すれば、税金が戻ってくる」と節税効果を強調して販売したそうです。しかし、購入から2年ほど経った時点で、購入者は期待していたほど税金が戻らないことに気付きました。結果として、会社に「詐欺だ」「買い戻せ」と内容証明が送られてきたのです。

　ところが、購入時の担当者も上司もすでに退職しており、会社側としても責任の所在が曖昧な状況でした。このケースでは結局、業務がある程度話し合い問題が曖昧なまま解決には至らず、購入者の不満は晴れないままでした。(離職率はかなり多い業界の一つです)
　女性の担当者で応援してあげたいと思い購入した人も一定数居ることに驚きを感じることもあります。

節税効果の限界と認識の違い

　投資マンションの営業マンの中には、いまだに節税を強調して物件を売る人たちがいます。しかし、すべての購入者が節税の恩恵を受けられるわけではなく、ケースバイケースで効果が異なります。たとえば、あるお医者さんの顧客は、自身で税金の計算を行い、節税効果が薄れてきたタイミングで物件を売却し、新たに購入するというサイクルを繰り返していました。このように、節税効果が薄れた場合でも、購入者によってはうまく運用しているケースもあります。

　ただ、一般的には節税効果は徐々に薄れていくものであり、長期的には黒字に転じることも少なくありません。(中にはキャッシュフローが赤字だから節税できるとか説明を受けたこともあります。危険な営業マンですが指摘もしませんが)特に、物件の維持費やローンの利息などが積み重なり、節税効果を帳消しにすることもあります。今回の事例でも、購入者は営業マンから「節税できる」という説明を受けたものの、具体的な効果を理解していなかった可能性が高いです。(プラスならば納税・マイナスならっ節税です)難しいのは1円でも節税になったなのか目に見えて10万とかをイメージしていたのか明確に20万が一生続きますなのか今となっては不明ですが。節税とはまず納めているのが前提なので納めてなければそもそも戻らないです。誇張した可能性のある営業マンと理解が出来ていないお客さんどちらも悪い気がしなくもないですが風潮では不動産会社が悪そうに聞こえてしまいます。
　ここにおきましては計算してみますとわかるものですが。。

確定申告における問題点

　興味深いのは、別のケースで見られた税務申告の内容です。ある投資家の確定申告書には、購入した車やパソコンが減価償却の対象として計上されていました。驚くべきことに、税理士だったか公認会計士の捺印があり、正式な申告として処理されていました。この方は公務員です。これは一見合法的に見えるかもしれませんが、通常の投資不動産に関する減価償却の範囲を超えている可能性があり、税務署からのお尋ねが来ていないのは幸運としか言いようがありません。満額かは覚えていませんが一部盛り込んでいたのでしょう衝撃的でした。

　このような問題は、節税を目的とした投資を行う際に、正しい税務知識がないまま申告を行ったり、無理な経費計上を行ったりすることで発生します。税理士に相談せずに自分で申告する、あるいは知識不足の担当者に任せてしまうことが、後々の問題を引き起こす可能性があります。

節税目的の投資におけるリスク管理

　今回の事例から学べる教訓は、節税目的での不動産投資には大きなリスクが伴うということです。特に、営業マンからの説明だけを鵜呑みにせず、実際にどの程度の節税効果が見込めるかを冷静に計算することが必要です。ここで役立つのが、税理士や会計士といった専門家の助言です。投資を行う前に、しっかりとしたアドバイスを受け、自分の状況に合った節税対策を講じることが不可欠です。

　また、税務署の調査が入る可能性や、誤った申告が後に発覚した場合のリスクも考慮し、適切な申告を行うことが重要です。もし不明な点がある場合、早めに専門家に確認し、不必要なリスクを避けることが大切です。

まとめ

　投資用不動産における節税効果は、計算通りにいかないことも多く、その際にはトラブルが発生しやすくなります。営業マンの説明を鵜呑みにせず、自らの判断でリスクを管理することが求められます。また、正確な知識を持った専門家のサポートを受けることが、長期的に成功するための鍵となります。今回の事例を通じて、節税効果を正しく理解し、リスクを最小限に抑えた投資が重要であることを学ぶことができます。
　そもそも納税の義務ありきの話で税制をうまく活用できればこの方法以外にもきっと節税は出来るかと思います。
　1回ご自身で計算すればわかることが多いと思いますので人任せにせず自分自身でやってみることも重要です。
　減価償却費が定額の場合特に中古ですと残存年数が記載ありますのでそれ以降は減価償却費が出せないとか借入金利息は年々微減なので減少傾向にあります。修繕関係は古い物件程費用が掛かる可能性は上がりますし管理費は横ばいか上がる可能性がありますとかどの項目が増えてどのような項目が減っていくかは難しくありませんので体験してみることをお勧めします。