いつからマンション経営は得するのか

こんばんは、toraです。

　不動産投資に関してよく寄せられる質問がありますが、その中でも特に気になるのは「いつから得すると思いますか？」というものです。ここで「得する」という言葉を「得られる可能性」と言い換えてみましょう。

購入時の得られる可能性

　実は、得られる可能性は購入時にこそ最大化します。その理由として、団体信用生命保険（団信）が付帯されていることが挙げられます。万が一の事態や高度障害が発生した場合には、団信の恩恵を受ける可能性があるのです。

　いつからオーナーは得するの「借入がなくなったら」という言葉が使われますが、私はその考えに同意しません。キャッシュフローがマイナスの状態が続くため、「支払いは続く」と感じている方も多いのではないでしょうか。しかし、ここで内訳をしっかり考えてみましょう。支払額は一定の元利均等払いとなっており、支払額は掛け捨てではなく、着実に元金が減っているのです。

　言い換えれば、2%で借入をして4%で回っている場合、実質的には2%の貯蓄から管理費、修繕積立金、固定資産税が引かれることになります。キャッシュフローが赤字であっても、残債は確実に減少し、着実に損益分岐点に近づいているのです。諸費用を差っ引いたとしましても差額が元金として減っていますのでその差額が貯蓄できていると言い換えれるでしょう。

錯覚に注意を

　私たちは錯覚しやすい生き物です。「必ず35年のお借入を付き合わなければいけない」と考える必要はありません。途中で損益分岐点に差しかかれば、融資について気になる方も安心感を得られるでしょう。その時を待つだけです。金融情勢や不動産市況にもよりますが、遅かれ早かれその時はやってきます。見立ては様々ですが、セカンドオピニオンで状況を把握しておくことはオーナーにとっても非常に有益です。もし担当者がいる場合、その意見を答え合わせすることも大切です。

自己防衛のための準備

　もちろん、費用はかかりますが、安く売られないための自己防衛の一環として準備をすることが重要です。自己資金を出す習慣がない方には伝わりにくいかもしれませんが、査定にかかる費用や売値の変化を考慮すると、その効果は明らかです。投資マンションを新築で購入し、1年目に売りたいと査定を希望される方には、間違いなく手出しが出る相談となります。その場合、「それでも突き進みたい」以外は、査定をするのは辞めた方が良いとお伝えします。

注意が必要な査定

　サラリーマンの方々に多いのですが、査定サイトでの金額はあくまで最終的な買主価格であり、実需とは異なる場合が多いです。特に、投資用のワンルームマンションにはその適用が難しいことを念頭に置いておいてください。事前に調査を行い、ヒアリングを行うことで、今後の対策や傾向を把握することができます。ぜひ活用してみてください。実需の方はものによっては購入時からプラスになることもあります。

経験に基づく見解

　不動産は見解が経験や所属によって異なるため、わかりにくい状況が多々あります。投資マンションの小さい区分は、最大限に売れることが難しいという現実も理解しておく必要があります。サイトに掲載されている金額で売主が個人としてできる範囲を超えているため、高値で売れる保証はありません。融資を受けて購入するワンルームマンションは融資先が限られているためです。

現実を見据えて

　夢を失うわけではありませんが、現実をしっかりと見据えることが重要です。その中でも、まだ間の金額を取る業者が存在しますので、そちらで高く売れる可能性は残されています。
　売る側の気持ちと買う側の気持ちを考えてくれる仲介もいますのでそこにあたればそれなりにいい値段が付くことがありますので試してみてはいかがでしょうか

結論

　購入時から得する可能性を秘めていて金利差は元金が減るのでプラスと考えられます。また団体信用生命保険を使用するのは不本意ではありますが残債が無くなることもあります。
　インフレは考慮しておりません。今後インフレ傾向になると考えるならばプラスな話です。
　ただしこの考えには賛否があるため一説と捉えて下さいませ。