#67 不動産の3通りの需要と2通りの物件状態について

こんにちは！こちらはサントリーニ、フィラのレストランで飲んだビールです。デザインが可愛いですよね～

不動産には大きく3つの需要がある

さて、今日は少し初心者の方向けの内容になりますが、不動産売買における「需要」について書きます。不動産は何よりも良い物件を見つけて、相場より安い価格で買うことが重要ですが、当然投資なので出口(売却)についても考えておく必要があります。

そして、売却するということは買手がいるわけで、どんな人がどんな理由で買いたいと思うかについても理解しておく必要があります。結論から言いますと、下記のようなパターンがあります。

【不動産需要】
　①実需(自己居住用)
　②投資
　③相続

不動産需要は「実需」か「投資」か「相続」

①はそのままで、自己居住用として探している人のことです。この場合は当然ですが、部屋の広さ、眺望、周辺環境などが自分や家族に合うかどうかという視点で物件を見ています。

②は自分は住まずに最初から貸し出すことを目的として探している人です。投資目線で探している人は表面利回り、実質利回り、何年後にいくらぐらいで売却できるか等の目線で見ています。当然、部屋の向きや角部屋かどうか、どれぐらいの広さが周辺環境の賃貸需要に合うか等の視点で見ます。

【参考】表面利回りと実質利回り
　表面利回り＝満室時の家賃収入÷総投資額
　実質利回り＝(満室時の家賃収入－諸経費)÷総投資額
　※諸経費とは管理費積立金、固定資産税、賃貸管理料等です

国内のオーナーはどちらかというとインカムゲイン(家賃収入)をメインとして考える人が多いですが、外国人オーナーはキャピタルゲイン(値上がり益)狙いで買う傾向があります。タワーマンションとかであれば、意外と2～3割は外国人オーナーという物件も少なくありません。

③の相続目的とはどういうことかというと、例えば現金で数億円とか持っていると、多額の相続税が取られてしまいます。それを不動産に変えることで仮に1億円のタワマンを買ったら、相続税評価額は6,000万ぐらいになり、相続税を大きく圧縮できるんですね。

ここでは細かくは書きませんが、更にはその部屋を貸し出すと更に相続税の圧縮が出来ます。来年からタワマン節税にメスが入りますが、それでも現金で持っておくよりは資産の圧縮が出来るので、来年以降も引き続きこの需要はあると思います。

高層階の角部屋で100㎡以上の部屋でもポンポン売れていきますが、一体だれが買ってるの？と思いますよね。でも、相続税圧縮目的の人からしたら相場より高くても別に良いと思っている人が多いので、そういう方たちが狙っていたりします。

あくまで不動産業者との会話の中ですが、購入者全体の1割ぐらいの人は相続税の圧縮を目的に不動産購入をする層がいるという感じです。

物件の状態は2つで空室かオーナーチェンジ

そして、購入する際には物件の状態は大きく二つに分かれます。それは「空室」の状態と「オーナーチェンジ」の状態です。

【物件の2つの状態】
　空室物件　本人も賃借人も住んでいない
　オーナーチェンジ物件　現在賃借人が住んでいてオーナーだけが変わる

空室物件の場合は①～③の全ての需要にヒットしますが、オーナーチェンジ物件は既に人が住んでいる状態で売買されるので、②と③の人が検討するわけです。それぞれの違いを記載します。

空室の場合は当然ですが、内見が可能です。そして、物件価格は比較的高く出せる傾向にあります。そてに対してオーナーチェンジ物件は、居住中なので部屋の中を見ることが出来ません。部屋の中を見れないので中がどんな状態なのかを知らないまま買わことになります。

そして、オーナーチェンジ物件は価格が低くなる傾向があります。ですので、賃貸物件を売り出しをする時は、オーナーチェンジ物件として売りに出すよりも、賃借人が出たタイミングで空室で売り出した方が高く売れるということがあります。(稀にオーナーチェンジの方が高く売れることもある)

不動産投資は勉強したもの勝ち

そして、SUUMO等のサイトでは基本的に空室の部屋しか出てきません。オーナーチェンジ物件はアットホーム、ホームズ、楽待等のサイトで確認することが出来ますので、また一度見てみてください。

今日は不動産売買における3つの需要と物件の2つの状態について書きました。不動産ってちょっと特殊というか、勉強しないとわからないことがあまりにも多いですよね。

私も最初はなんのこっちゃさっぱりわからなかったのでお気持ちはよくわかります（笑）でも、逆にいうと勉強さえすればかなりの確率で勝てる投資でもあります。仕事だってスポーツだって遊びだって、最初は何もわからないところからスタートしますよね。それと同じです。

是非、今日の話も参考にして頂ければ幸いです。それでは今日はこの辺で。

【アクション】

・不動産の3通りの需要と2通りの物件状態について、誰かにアウトプットしましょう
※アウトプットすることで理解が深まります

貴重なお時間を使って頂き心より感謝致します。
今日一日が笑顔と感謝で溢れる素晴らしい日となることを願っています。

（自己紹介）