#97 初めての不動産投資ローン part②

こんにちは！いつもスキやコメントを頂きありがとうございます。本当に励みになっています。こちらはミラノにある「リザーブ・ロースタリー」と言われる、世界に数店しかない高級スタバです！外観から雰囲気出てますよね～！

前回のおさらい

さて、今日は前回の続きで投資用ローンについて書いていきます。前回の記事を簡単におさらいしますと、銀行にはメガ銀行、地方銀行、ネット銀行など色々な種類があること、その中でも不動産投資に積極的な銀行は地銀に多いという話をしました。

また、ローンには融資条件がある程度決まっている固定商品のアパートローンと、人によって変わるオーダーメイド型のプロパーローンというものがあるということについても書きました。

ローンの中身は3種類ある

そして、次にローンの中身についてですが、大きく分けて3種類あります。昔はオーバーローンやフルローンはよく出ていましたが、ここ数年銀行の姿勢が厳しくなってきており、総費用の1割～2割は自己資金で出して下さいと言われることが多くなってきております。

✅オーバーローン
物件の価格だけではなく、購入諸費用等まで含んでローンを組むことを言います。例えば物件価格が5,000万円で諸費用が300万かかったとしたら、5,300万円全額を融資を受けるということです。

✅フルローン
こちらは物件の価格の全てを融資を受けることを言います。先ほどと同じ例で、物件価格が5,000万円で諸費用が300万円かかったとしたら、300万円だけは自己資金で出して物件価格の5,000万円の融資を受けるということです。

✅自己資金を〇割入れる
こちらは物件価格の一部を自己資金を入れて、残りの金額について融資を受けることを言います。先ほどと同じ例で、物件価格が5,000万円で諸費用が300万円かかったとしたら、そのうち1,000万円は自己資金で投入し、残りの4,300万円分を融資を受けるというイメージです。

ローンは金利だけではなく期間も重要

次に金利について書きます。金利と聞くと高金利と低金利であればどちらが良いでしょうか。当然低ければ低いほど良いと思いますね。

では、不動産投資ローンも当然低いに越したこと無いと思いますよね。でも待ってください！その考え方ではまだ半分で「ローン定数（Ｋ）」を出す必要があります。なんのこっちゃですよね（笑）わかりやすいように下記をご覧ください。仮に、下記の2パターの融資条件があるとします。

【ローン定数Kとは】
　例①　借入金：10,000万円　金利：3.5％　期間：25年
　Ｋ＝年間返済額600万円／借入金10,000万円＝6％

　例②　借入金：10,000万円　金利：2.0％　期間：15年
　Ｋ＝年間返済額772万円／借入金10,000万円＝7.2％

例①の方が金利が高いにも関わらず、年間の支払い額は例②より少なくなっていることがわかると思います。ローンを考えるには金利だけでは不十分で、期間までセットで考えないといけないということです。

確かに金利が低いに越したことはないのですが、期間次第では金利が高くても返済が少なくて済むこともある、ということを覚えておいて頂けたらと思います。

物件購入前にシミュレーションしよう

先ほどの例に戻って、仮にこの物件の表面利回りが8％だとします。そうすると1億円の8％なので800万が収入として入ってくるということになります。ただ、ここから管理委託費等の運営費用がかかるので、これが仮に年間100万かかるとなると実質的な手残りは700万円になりますよね。

こうなると、例①の場合は700－600で100万の利益が残りますが、例②だと700－772でマイナス72万の赤字となってしまいますね。例②では、正直経営を続けていくのは厳しそうということがお分かり頂けたと思います。

このように、物件を購入する前におおよそいくら手残りがあるのかというのはシミュレーションを行う必要があります。金利が低いからといって飛びついて後々赤字でしたではダメなので、事前にしっかりシミュレーショを行いましょう。

少し難しく感じたかもしれませんが、ローン一つとっても奥深いでしょ（笑）でも、大丈夫です。私も一切なにもわかりませんでしたから。是非何度も読み返して理解を深めて頂ければと思います。それでは今日はこの辺で。

【アクション】

・3パターンのローンの中身を理解しよう。そして、融資を受ける時には金利だけにまどわされずにローン定数を出し、収入から引いた時にいくら手残りがあるかをシミュレーションしよう

貴重なお時間を使って頂き心より感謝致します。
今日一日が笑顔と感謝で溢れる素晴らしい日となることを願っています。

(自己紹介)