#59 初めての不動産購入時に注意すべきこと part②

皆さんこんにちは！今日も記事をご覧頂きありがとうございます。こちらは、サントリーニのフィラの街並みです。ブルードームがあるイアも良いですが、個人的には白で統一されているフィラの街並みの方が好きです！

前回のおさらい

さて、今日は前回の続きのような内容で、今から不動産を購入しようと思っている方、または初めて投資用不動産を購入しようと思っている方向けの第二弾を書いていきます。前回はこちらから↓↓↓

前回、不動産取引には両手と片手があって、不動産業者は基本的に両手を狙ってくるから、まずは自分の味方になって交渉を頑張ってくれる信頼のおける担当者を見つけようということを書きました。

良い不動産担当者を見分ける方法

今日は、まずこの良い担当者と悪い担当者を見分ける方法について書きます。一度不動産業者と面談をすると、希望の広さや予算等はいくらぐらいというようなことを聞かれると思います。すると、それを元に後日こんな物件はどうですかと電話やメールで連絡が来ると思います。

そこで、この点を特に注意しておいてください！案内してくる物件がその会社が管理している物件ばかりかどうかという点です。前回書いた通り不動産業者は両手仲介がしたいと思っています。そして、自社の管理物件しか案内してこないということは両手を狙っているということです。

これは、お客様第一の目線ではなく自社の利益を優先して考えている証拠です。何件かある中の一つとして自社管理物件があることはあっても、毎回毎回となると、それはお客様の為ではなく自社の利益を優先して仕事をしている人と言わざるおえません。

とってもおすすめの物件がありまして…と持って来られた時ほど、この点を注意するようにして下さい。逆に、自分の出した条件に合った物件を自社管理物件だろうが他社管理物件だろうが関係なく紹介してくれる担当者は、信頼をおいて良いと思います。

新築時の売出価格を教えてもらおう

そして、次に注意すべき点としては過去の取引実績を全てを包み隠さず話してくれるかどうかです。中古不動産を買う時に私が必ず聞くことがあります。それは、一つは新築時の売出価格です。

例えば6,000万円で売られている部屋があるとして、新築価格が5,500万だったとしたら購入時の諸費用で400万ぐらいはかかるのが通常なので、売主はあまり利益を乗せずに売ろうとしているということがわかります。

仮に4,000万円だったという場合は諸費用を抜いても1,000万以上は利益が出るなということがわかります。その場合は多少強気に交渉をいれたりするわけです。

もし、この質問を答えてくれない業者がいたら、私なら別の担当者をあたります。不動産業者ならREINS(レインズ)という国土交通省が運営しているサイトを見れるので、新築時の売出価格は全て見れるんですね。

過去の成約実績を教えてもらおう

それを、一切包み隠さずに教えてくれる業者は信頼を置いて良いと思います。そして、新築売出価格の次は、過去の成約実績の一覧を見せてもらいます。特に重要なのは直近一年間の成約事例です。

これは何の為かというと、買おうと思っている物件が過去の成約事例と比べた時に割安か割高か妥当かということをはかる為です。そして、物件価格の妥当性をはかる方法は以前にも書いた通り、物件価格÷平米数＝平米単価で求めます。(坪単価で出す場合もありますがどちらでも大丈夫です)

もし仮に平米単価の直近の平均が平米単価100だとします。それに対して仮に60㎡が5,500万で売りに出ていたとしたら5,500÷60㎡＝平米単価91.7となり、少し相場よりも割安だなと判断できるわけです。

実際には階層や方角、角部屋かどうか等様々な要素がプラスされますが、今日は考え方だけざっくりご理解頂ければ大丈夫です。ここまでわかればおおよそ物件購入の判断がつきます。

整理すると、新築価格を知ることで売主がいくらの利益を乗せて売ろうとしているかがわかり、直近の成約事例を知ることで物件価格の妥当性がわかるということです。

売出価格と成約価格にはズレが生じる

一点注意点としては、物件の売出価格と成約価格には「ズレ」が生じることがあります。例えば6,000万の物件が交渉が入って5,800万で売れたとしてもSUUMO等のサイトではその情報は見えません。だからこそ、不動産業者から売出価格だけではなく成約価格を見せてもらう必要があるわけです。

これらを全く包み隠さずに教えてくれる担当者というのは、お客様目線で考えてくれている証拠ですし、もし何も聞いていないのにこういう提案をしてくる担当者がいれば、それこそ一生のお付き合いをすべき人かもしれません。

ここまでわかっていれば、不動産業者も「このお客様は只者ではないな、しっかり対応しないと」と思ってくれるはず？です。

にしても、、、押さえるべきポイント多いでしょ（笑）私が試行錯誤しながら経験してきたことが、皆さんのお役に立てれば大変嬉しく思います。それでは、今日はこの辺で。

【アクション】

・担当者が自社管理物件ばかりすすめてこないか注視しよう
・新築売出価格と直近の過去成約事例を見せてもらおう

本日も貴重なお時間を使って頂き心より感謝致します。
今日一日が笑顔と感謝で溢れる素晴らしい日となることを願っています。

(自己紹介)