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家づくり戦略〜スケジュール編〜

tamo

これから家づくり戦略シリーズで、私たちの実体験をもとに、家づくりをする上で参考となりそうなことを書いていこうと思います。細かい話が多いかもしれませんが、家づくりで絶対に勝ちたい方は参考にしてみてください（笑）

まずは家づくりの流れを知るとイメージしやすいと思うので、初回は大体の流れと注意点などを紹介します。

対象者

  • 主に土地から探し始める方

  • 出来るだけお得に家づくりをしたい方

  • 出来るだけ失敗したくない方

大まかなスケジュール

ざっくり重要な点に絞って書いてみました。基本的にはこういった流れになると思います。

期間も目安で書いてますが、実際には打ち合わせ回数などによって変わってくるとは思います。

ここで、上記スケジュールにも書いたように、一般的には家づくりを始めようとなったらまず建築会社探しからスタートすると思います。ただし、建築会社を探し始めるより先に、出来ればやっておいた方が良いこともあるのでその辺りを書いておきます。

事前準備

なんとなく家を建てたいなという思いが出てきたら、 事前にやっておくと良いと思うことを書いておきます。

1. 事前の土地情報収集

まず何より、ゆるくても良いので土地探しを早めにスタートするのがおすすめです。その地域に強い不動産屋に行けるとより良いですが、忙しい方はアットホームとかでたまに見るだけでも大丈夫です。

というのも、建築会社選びと違い、土地はその時売りに出ているものから選ばなければならないからです。加えて早い者勝ちの世界です。

ネットで調べる限り、土地探しの期間は平均で4ヶ月〜１２ヶ月と書かれています。ただ、建築会社が決まって本格的に土地探しを開始してからの期間は実際もっと短いんじゃないかと思います。つまり、たかだか数ヶ月の間で売りに出る土地の中から選ぶことになるので、かなり限定的な範囲しか見れていないことになります。

特に難しいのが、人気エリアの土地だと「早く決めないと取られてしまう」という状況が常について回ります。そのため、十分な比較検討ができずに買わなければいけないことになります。高い買い物であるにも関わらず、急いで買ってしまって後悔するなんてことにもなりかねません。

そういったリスクを出来るだけ避けるために、建築会社を決める前、もしくは探し始める前から土地について情報収集しておくのがおすすめです。

というのも、建築会社探しでモデルルームやオーナー宅見学などに行くと、正直ハイになってすぐに建てたい気持ちになると思います（私たちもそうだったので…笑）。そういう状況になる前に、冷静な状態で買いたい地域の土地情報を長く見ておくことで、その地域の相場感や売買頻度などが分かってきますし、自分たちの中での比較基準を作っていくこともできます。

もちろん最終的には運の部分が強いですが、土地探しを早めに動き出しておくことでさまざまなメリットが出てきます。私達も土地探しは長く見ていたおかげで理想の土地を手にすることができました。

その辺りも含め、実際の土地探しで絶対に勝つための戦略もまた別のブログで詳しく書いていくつもりです。土地探しもこだわりたい方はそちらも読んでみてください！

2. 住宅ローン事前審査

こちらも基本的には建築会社や土地が決まってから考え出す方がほとんどだと思いますが、以下の観点で先にやっておくメリットはあると思います。

  • そもそも借入が可能なことを確認しておく

  • 現時点の適用金利・借入上限を知っておく

  • 土地を決めてからローンの事を考え始めるとバタバタする

一つ目は、そもそもハウスメーカー選びをして、家を建てたい気持ちが高ぶってからローンが組めないことが判明すると、ショックが大きいですよね（時間も無駄になってしまいますし）。

二つ目は、金利を知っておけば支払いのイメージもできますし、何より借入上限を知っておくのも大事です（土地や建物選びに関わるので）。

ここで、前年の収入で借入上限、金利などが判断されるので注意が必要です。就職・転職などでお給料が上がった場合でも、その年で家づくりを考え始めるのではなく、次年度まで待つ必要があります（店舗のある銀行であれば多少は融通聞きますが、その分金利は高いです）。
その他変動要因としては、他ローン完済、信用情報などがあると思います。

完全に私個人の意見ですが、住宅ローンの借入上限は、出来るだけ多い状態で借り入れた方が良いと思います（金利の低さ、住宅ローン減税、団信保険などの観点で）。
何より、家づくりにおいてあと+100万とかの差で仕上がりが全然変わると思います。せっかく高いお買い物なので、出来るだけ満足感が高い方が良いと思うんですよね。なので、1年待つだけで上限が大きく変わる場合は待つのも手だと思います（会社によるとは思いますが、転職もしくは3年目、5年目などの節目で上がるとかはよくありますよね）。

3つ目の点ですが、土地を契約する場合、契約前に借入が可能なことを証明するために事前審査を通さなければいけません。事前審査自体にも申請から結果が出るまで数日かかるので、人気エリアの土地だと、土地を決めてからすぐに審査書類を揃えて申し込まないといけないので注意が必要です。

ちなみに、事前審査の段階では、まだそこで借入することを決定するものでもないですし、土地購入のためにどこか一つでも事前審査に通ることが証明できれば良いので、金融機関を詳しく調べたり、比較したりする必要はないのでその点は安心です。

あとは、事前審査では優待金利などの話は出ますが、そのあと団信保険や手数料上乗せなどで金利は上がっていく可能性があるので、支払い計画はそれらも考慮した上で建てるのがお勧めです。

その他の話

これ以外の観点で、家づくりの進め方・スケジュールに関する注意点など、思いついた点を記しておきます。

スケジュール注意点

  • 建物の引き渡しが、年度始まり（4月）〜秋口くらいになるようにしたい

    • 省エネ住宅などの補助金が予算上限になってしまう可能性があるため

    • 市町村ごとの補助金も調べておくのがおすすめ（特に移住の場合）

    • ※次年度もその補助金の予算が計上されるかは運頼みですが…

  • 土地購入から建築会社決定はできるだけ早めにしたい

    • つなぎ融資の金利が高いので、出来るだけ短くしたい

    • 引き渡しまでのスケジュールも早めにもらうと良い

お金周りの準備

住宅ローンに含められないもので、建物が建つまでに必要となる資金をいくつかピックアップしておきます。
※住宅ローンは原則、建物が完成したあとでないと融資が実行されないんです

  • 土地の契約手付金で100万円が現金で必要

  • 建物の工事請負契約時にも手付金100万円が現金で必要

  • 土地の不動産取得税

    • 建物が建って軽減税率を受けられるようになってから支払うでも可

  • 土地の固定資産税

    • 一般的に購入初年分は売主と保持期間で分割して払う（これは住宅ローンに含めれたかも🤔）

    • 年をまたぐとまた土地の固定資産税がかかるが、この時点で建物がないと軽減税率を受けられない

      • => 土地の評価額や広さによっては結構バカにならないので注意

  • （建築会社によるが）建物の着工金、中間金などの支払い

    • ここが必要になる場合はつなぎ融資を組むのが普通

    • 大手ハウスメーカーは不要なところが多いが

金額や住宅ローンへの計上可否等は、土地や会社によって異なるケースもあると思いますが、一般的には上記金額が標準なのかなと思われます。また、状況によって抜け漏れがあるかもしれませんがご了承ください。

これらの資金を現金で準備するのが難しい場合は、つなぎ融資に含めることも可能ではあるんですが、住宅ローンと違って金利が高いので、上4つは自己資金から払えるくらいの余裕を持っておくとお得です。

理想の流れ

建築会社を値引き交渉しやすい時（決算期など）に契約でき、各種補助金の予算にも間に合い、土地の固定資産税も軽減税率を受けれる、というスケジュールを組めると完全勝利って感じだと思います。

ただし、そもそも土地との出会いが不確実ですし、全て合わせるのは至難の業なので、色々書きましたが結局どこを優先させるのが金額メリットが大きいかをそれぞれの事情に合わせて進めると良いかと思われます（たとえば東京で土地を買われるような方は土地の軽減税率を受けれる方が補助金より良いかも？）。

私たちは後から知った点などもあって、実際、後手後手に回ってしまったことも多いです。。（王翦並みの戦術眼をお持ちの方は挑戦してみてください🕶️）

まとめ

どうでしょうか？家づくりは楽しいことだけでなく、やらなければいけないことも多く、契約時期によってかかるお金が変わったりで考えなければいけない事も多いですよね。
家を作った後だから分かる、出来たらよかったなという点をまとめてみました。参考になれば幸いです。

今後別の記事でより詳しい話も書いていくつもりです！

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