仮想通貨と不動産について

『仮想通貨による収益を不動産で節税できるか。』
不動産営業マンとして実際どうなのか個人で検証しました。
今回は個人事業主の観点からお話します。

まず結論ですが、
『仮想通貨による利益を不動産で節税は可能』です。

仮想通貨は税法上雑所得に分類され、給与所得や他の所得との合算により、総合課税の対象になり、最高税率が住民税と合わせると55％になります。

No.2260 所得税の税率｜国税庁 (nta.go.jp)

株やFXなどの分離課税と異なり総合課税になりますので、逆に考えれば所得が高い方の節税方法と同じで、

「不動産を活用すること」

が対策の一つになります。

注意する点

〇相場・もしくは相場より安い物件を購入する
〇減価償却は、月単位で行うので出来る限り早く引渡しを受ける
（単純に12月に引渡しを受けた場合、12月の一カ月分しか償却できない）
「減価償却費」の計算について｜国税庁 (nta.go.jp)
〇必ず翌年の納税分の現金を確保する
〇短期譲渡にならないよう5年以上保有することを考慮した物件
（短期譲渡←「短期で売却」の場合、税率が約40％）
〇経費を出来る限り多くする

利益確定のタイミングにもよりますが、減価償却は上記のとおりになるので契約から引渡し期間は短くした方が効果は大きくなるので、確定測量が必要な物件や抵当権が絡む物件の場合は、引渡しが長くなる傾向があるので注意が必要です。
※減価償却を多く取るために、耐用年数超えの物件であれば償却期間が4年になるので、節税効果は高くなりますが、個人的には出口が見つかりにくい可能性があることや、積算が出る余程良い物件でない限りは、売却時に損失になるのでお勧めしません。収入が安定している方は良いのですが、波がありかつその波が大きい場合には、万が一短期で売却しなければいけなくなった時のことを考慮するとリスクがあります。
※現金を原資にローンを組めば、建物にかかる金利も経費に算入できるので効果は高くなりますが、審査に時間を要することや、一般の方だと物元（売主担当仲介会社）に敬遠される可能性があるため、想定した物件が買えないという展開もあり得ます。
個人的には、
　　　現金で購入出来る金額帯のものを「ローン特約無し」で契約
し、
　　　引渡しまでに融資先を探す
のも一つの方法かと思います。
ちなみに私は諸費用を含め全額現金で購入しました。
現金決済・契約不適合免責・引渡し（出来る限り早く）条件で、指値を入れ纏まりました。赤色の大手仲介会社さんの担当者さんにはお世話になりました。もう一件同額で買付が入っていたそうですが、引渡し条件が売主さんとこちらの条件が合致したのが決め手でしたので、売主様の意向に沿う形で交渉に入ると良い結果になることが多いので参考としてください。

青梅線の駅からは徒歩2分とフラットな道程で、オートロック・外観はタイル張りで高級感があり、管理状態も良い40㎡台の区分マンションだったので、出口・賃貸需要を含めて良い物件に巡りあったなと感じています。
駅に依存する形になりますが、さすがに青梅線とは言え廃線のリスクはないだろうと。
購入する際に賃貸相場・賃貸需要も調べましたが、このエリアに関しては、大規模の区分マンションで賃貸に出る物件がほぼないため、競合となる部屋がなく賃貸が決まりやすいと判断しました。空室リスクを考えると、少しでもこの期間は短い方が良いので、目先の利回りだけを考慮せず、出口と空室リスクを加味した結果、「GO！！」という決断に至りました。

空室を購入し、賃貸業のために初めて買ったマンションだったことや、駅徒歩2分の分譲マンションでオートロックであれば女性の方が需要が高いだろうと判断して、明るい自分好みの部屋にリフォームしました。
リフォームのビフォーアフターは別の機会にお話しします。

仮想通貨で利益が出ている方も多いと思います。
私も昨年は個人でかなりの収益が出てしまったため、節税に関して自分なりに思考錯誤しました。
税理士事務所に聞いたりもしましたが、雑所得なので節税のしようがあまりないと無下に断られてしまうこともあり、あまり話を聞いて貰えない感が強くちょっと残念でした。。。
仮想通貨の税額計算も大変なので、本当に苦労しました。。。
Cryptact 投資支援プラットフォーム
私は損益計算に上記を利用しましたが、色々と他にもあるのでご自身で探してみてください。

仮想通貨を保有する際、法人にした方が税率は安くなりますが、私の場合は個人で購入していた仮想通貨が値上がりしたため、法人を設立し法人に譲渡した場合、その時点で利益確定になるため意味がなく検討しませんでした。

法人の場合は、法人設立の費用対効果と、将来的な価格予想が困難であること、期末決算で強制的に利益・損失が確定してしまうため、長く保有することに向かずリスクが高いため、ブロックチェーンの開発等に携わるような方であれば良いですが、それ以外の方は余程のことがない限りは個人の方が無難だと思います。
virtual_currency_faq_03.pdf (nta.go.jp)

ちなみに仮想通貨は個人でも損失の繰越しができない点や、他の仮想通貨に変換した場合、その時点で利益扱いされてしまうため、変換した仮想通貨が暴落して塩漬け状態でうっかり年を越すと、納税資金を失い、一生を台無しにするリスクがある少しおかしな税制になっています。
最悪自己破産すれば良いだろうと考える方もいると思いますが、
　　　　『税金などの租税債権は免責されません。』
おそろしいですね。

FPとしてお話すると、こういった事態を避けるためにも

　　　　バランスの良いポートフォリオ

を、資産形成のために考える必要があります。
他の通貨に変換した際には、一部を現金や不動産・金・投資信託などの物に変換することで、暴落時にも対応できるようにリスク分散することが大切です。
負けない鉄則としては、原資を抜くをひたすら繰り返すことです。
例えば。。。全財産1億円を運用するとします。
　　　森コインに1億円を投資
　　　森コインが2億円になった時点で、原資1億円を抜く
　　　残った1億円の森コインは保有・原資1億円は各別の物に投資
これを繰り返すだけです。簡単なようですがこれが実に難しいです。

下がった場合も考慮する必要がありますが最悪なケースで検討します。
　　　森コインに1億円を投資
　　　森コインが無価値になる
　　　何も残らず1億円失う
これでは手の施しようがありません。
1億円を運用するという条件はありますが、いつどのタイミングでという条件は付けていません。
　　　森コインに5,000万円を投資
　　　森コインが無価値になる
　　　5,000万失う　←　投資のリスクを学び、
　　　　　　　　　　　　残った手元の5,000万円を運用する
常にリスクを考慮して投資しなければなりません。

これを不動産に置き換えると、

　　　森アパートに1億円を投資
　　　森アパートが5,000万円の価値になる
　　　5,000万失う　←　なぜ価値が下がったのか学び、
　　　　　　　　　　　　売却して5,000万円を運用する

そもそも森アパートに5,000万円の価値しかなければ、はじめから投資になりません。価値が下がったのではなく当初から価値がないのですから捨てたも同然になります。
事件・事故により、著しく価値を棄損する可能性も捨てきれないので、同じ物件に全集中するのではなく、余力を残し複数の不動産を購入することを目標にすることが大切です。

仮想通貨の場合は専門知識や、情報網がなければ本当に価値があるコインは正直分かりませんし、仕手（pump)と思われる動きもあるのでリスクも高くタイミングもわからないのでほぼギャンブルになってしまいますが、不動産の場合は、客観的に評価できる材料がいくつもありますし、自分でそれらを調べることも十分に可能です。安定していると言われるにはこういった理由があります。

ここで想像してください。

　『全財産である1億円が他人から借りた返済義務のあるものだったら。』

カボチャの馬車等でも問題になったように、投資したつもりがはじめから自己破産への道を選んでしまう方がとても多くいらっしゃいます。

他人から借りた1億円で自分が理解していないものを購入するのはとても危険です。あなたの財産を狙っている悪い人は沢山いるのです。1億円貸してくれるから必ずしも良い人ではありません。
『このコインは儲かるよ！！』1億円貸してあげるから買ってと言われたら疑いますよね？不動産も同じと考えてください。投資するとはそういうことです。

●　所有することが目的になっていませんか？（ポジポジ病）
●　投資先は本当に信用できますか？
●　本当にその金額で購入して大丈夫ですか？

バビロン大富豪の教えという本を一度ぜひ読んでください。
漫画 バビロン大富豪の教え 「お金」と「幸せ」を生み出す五つの黄金法則 | ジョージ・S・クレイソン, 坂野旭, 大橋弘祐 |本 | 通販 | Amazon

私の人生を変えた一冊です。
この本は漫画なので、子供にも読ませていますが、本当に良い本です。
著作権にふれないように内容は詳細は伏せますが、お金に働いて貰うという認識は人生で持ったことがなかったので衝撃を受けました。
馬の競争は典型的な詐欺師の手法ですが、自分に知識や本当に頼れる人がいれば防げる内容です。

だいぶ脱線しましたが。。。。。。。。。。。。。。。。。

確定申告を終えて、もっとやっておくべきだったと思う内容

〇小規模共済共済掛金控除
〇携帯電話端末・iPad・パソコン・周辺機器の買替え（経費計上を増やす）
〇耐用年数超過の営業専用車を購入
〇iDeCoの活用
〇ふるさと納税
〇寄付金控除

個別に話す機会は次回として、上記はもっとやっておくべきだったなと。
そもそも小規模共済は制度を知らなかった点で、FPとしても勉強が足りなかったと反省すべき点でした。
寄付金控除に関しては、「ファンディーノ」というエンジェル税制Aが適用される企業に限定して投資しましたが、
　　　　　　政府や認定されている団体への寄付金
の方が、所得が多い方であれば節税効果は大きくなるかと。
ウクライナの支援も適用されますが、ポイントを利用したり、外部の団体に寄付した場合適用されないので注意が必要です。
脱線しそうなのでこのぐらいにします。。。

まとめ
仮想通貨で利益が出た場合は、安定した資産・ポートフォリオの組換えにもなりますので、不動産も選択肢の一つにするのも良いかと思います。