ワンルーム投資

久しぶりの投稿です。。。

本業で相続案件の調査・保険会社の研修等でずっとバタバタでした。9月は休んだのが１日、今月もまだ１日。。。

早速本題ですが今回は「ワンルーム投資」に関して少しお話します。あくまでも個人的見解になりますが、不動産営業・FP・投資家として経験則に基づいていますので、ぜひ最後まで見ていただきたいと思います。

「不労所得・節税対策・保険効果について」

確かに不動産を購入することにより上記効果を見込めます。

不労所得・・・働かなくても毎月家賃収入

節税対策・・・減価償却・経費計上・所得を圧縮し、所得税・住民税を節税

生命保険効果・・・借入に付属する団信（保険）による生命保険効果

これだけ聞くととても聞こえが良いと感じますし、やりたいなと感じる方も多いと思います。

「実際はどうなの」

★不労所得
入居者がいなければ家賃は０・収支はマイナスになります。
サブリースによってこのリスクを回避するというお話もありますが、当然ながらデメリットもあります。
・本来得られる高い賃料を貰うことができない
・サブリースを解除できないもしくは解約手数料がかかる
・売却する際に、サブリース解除ができず購入を検討できる客層が狭まる
など、デメリットが多いので、そもそもサブリースを付けなければ不安になるような物件であれば購入すべきではないかと考えます。ここは考え方なので出来る限り、収支は安定させたいなどの理由があればサブリースのメリットはありますが。。。

★節税対策

不動産は減価償却といって、建物や設備を耐用年数によって「経費計上」することが可能です。厳密にいえば違いますが、イメージしやすいように言葉を変えて説明します。

家賃収入が入るので、実際に現金収入は上がります。
減価償却は建物分の価値を帳簿上の金額を操作して損失とすることで、課税所得を下げることで、節税という効果を得ることが可能です。

★生命保険の代わり

このキーワードは個人的には好きではありません。あくまでも投資ですので、対象不動産の運用益を考慮すべきであり、保険効果はそのおまけ程度に考えておかなければ、収支がマイナスであることを「生命保険料」だと都合の良い解釈をしてしまうおそれがあります。ただ、保険効果は大きいので、間違った物件を買わなければとても有効なものとなります。

「ワンルーム投資は有りか無しか。」

答えは有りです。ただし、これは物件・購入価でによります。ではどうやって物件を選べば良いのかですが。。。まずは、物件を見る目を養うことが必要です。

最も簡単な方法としては、「不動産会社の買取り価格に近い金額」で購入することです。そんな物件どうやって？と思うかもしれませんが、レインズやポータルサイトに掲載されている物件の一部は不動産会社の買取りで成約しています。未公開物件だから良いかということは正直ないです。むしろ適正価格なのかどうかをそういった物件ほど確認する必要があります。

業者さんの買取り目線などをどう調べるかに関しては、信頼できる営業を捕まえて相場を聞くのが手っ取り早いです。ただ、本格的にエリアや周辺の状況を調べるには時間的・肉体的労力もかかるので、それなりの信頼関係が必要になります。

ちなみに不動産の営業マンで不動産投資をしている方はとても少ないです。おそらく全体の１割もいないのではないかと。お金は持っている方が多いですが、本当にやられている方は少なく、減価償却などの考えをもって営業している方はごく僅かです。

ワンルーム投資を悪くいうつもりはありませんが、個人的にはリセールが狙いやすい「２～３LDK」のオーナーチェンジの方が、空室時に売却しやすくなるなどリスク管理はしやすいと感じます。これは好みもあるので一概には言えませんが。。。

ワンルーム投資でも他にはあまりないような、しっかりとしたコンセプトがある商品であれば、一定のファン層も存在し空室リスクも低くなるので良いと思いますが、

「機会損失」
「他の方もやっている」
「未公開」
「金利が安い」
「生命保険料と思えば」
「節税対策」
「不労所得」

という言葉を多用する営業をしているような会社には注意が必要です。
「固定資産税・不動産取得税」
など、資金計画に入れていない会社にも注意してください。

まずは、

〇購入価格
〇家賃設定
〇返済計画
〇収支

上記が適正なのかを疑いましょう。

〇立地
〇近隣の開発計画
〇周辺の競合物件

賃貸物件が少ないエリア・飽和状態のエリアなど、自分の目でしっかりと確認するなど、営業の言葉を鵜呑みにしない心構えが必要です。
騙された！不動産屋・銀行が悪い！と色々と話題になりますが、大金を動かすのにたったそれだけの努力もしない方にも問題はあると思います。
本当に騙されてしまったのであれば何とも酷ですが。。。

大事なこととしては、自分ひとりで決めず、第三者に相談することです。
不動産会社・銀行は当事者です。銀行が貸してくれるから安心ではありません。

不動産会社も利益を追求する以上は、無理にでも契約が欲しいのが本音のところがほとんどです。「お宅はどうなんだ？」とたまに聞かれますが、そういった利益追求主義に疑問を持って、しがらみがない不動産エージェントという道に進んだので、自分のポリシーに合わないことはしません。
他社さんで購入を検討している方からの相談であれば、基本的には別の物件に誘導したり、断らせるための営業もしません。客観的な事実を伝えて、お客様に進めるか進めないかを決めていただくスタンスです。他社さんの営業を邪魔しようという魂胆も正直ありません。どう考えてもあくどいという内容であれば別ですが。。。

相談したいけどどこにしたら良いかわからない。。。
試しにでも問題ありませんので、気軽にご連絡いただければと思います。
初回は無料でご相談にのります。