楽待新聞を読んでインフレについて考えてみた
こんにちは！訳アリ投資家タケダです。
年末に掲載された楽待新聞のタイトルに、最近気になっている「インフレ」とあったので記事を読み、動画を閲覧しました。
プレミアム会員じゃないと全部見れないんですね（汗）
一般会員の僕は途中までで退出させていただきました。。。
今回座談会されたのは４名の著名投資家の方々でした。僕とは事業のステージが違いすぎて、正直なところすぐに取り入れられる情報はありませんでした。
一方で、テーマを持って戦略的に事業を進めたり、不動産以外の投資先とで利回り比較をされているお話があり、計画性と視野を広く持つことの重要性を再認識できました。ありがたいことです。
座談会で語られたインフレ
今回の座談会で一番聞きたかったのはインフレに関してでした。
というのも、インフレ時には実物資産が強いといわれるものの、賃貸事業では特に恩恵を感じないからでした。むしろコストアップはもろに感じます。
実をいうと座談会ではあまりインフレについては語られませんでした。リフォームや取得コストのアップ→家賃上げを大家さんみんなで目指すべきだというお話しは聞くことができました。これは納得です。
インフレの状況について知っていること
日本もインフレと言われはじめてしばらくたちます。
他の国のことは詳しくはわかりませんが、少なくとも日本で言われるインフレは、供給側のコストアップが原因で生活物価が高騰していると考えて良さそうです。
なぜなら需要が増大する理由がありません。コロナ禍が終わって人の動きが活発になったとしても、家で過ごすための支出が、外で過ごすための支出に配分が変わっただけです。
一方で、供給サイドを見ると、円安、資源高、人材不足、コストアップの要因はいろいろ考えられます。
細かく見ていくと、需要起因で物価が高騰している商材もあるとは思いますが、かなり限定的なのではないでしょうか。
インバウンド関連の商材では戦略的に値上げをしているのではないかと思います。レジャー系、宿泊施設、交通機関などでしょうか。
不動産賃貸事業で考えてみる（インカム目線）
不動産賃貸の場合、賃料上げが可能なのは座談会でもお話があった好立地物件だけと考えています。例えば、山手線の内側や大規模な工場が誘致されたエリア、強力なインバウンド需要があるエリアでしょうか。
これらの物件の賃料上げが可能なのは需要過多が原因であるので、内実は需要起因の賃料上げと考えた方が良いと思います。
それ以外の地域では、地価の明らかな上昇も無く、地域の家賃相場が現状維持であり、自分だけ家賃を上げるのはむしろ経営上のリスクとなってしまいます。
そもそも名目賃金（賃金の手取り額）の上昇は物価の上昇に遅行するとも言われます。つまりは、入居希望者も物価上昇で苦しんでいます。
物価上昇を埋め合わせる賃金の上昇が無いのに、賃料が上がることを受け入れてくれる入居者はいないと思います。
コストアップのインフレはなす術なしです（涙）
需要起因のインフレの場合、入居希望者同士の競争があるので、入居希望者は賃料を妥協するか、それ以外の条件を妥協するかを選択することになります。大家としては家賃上げという選択肢が採れる余地が生じます。
不動産投資目線で考えてみる（キャピタル目線）
著名な大家さんであるゆめたか大家さんも著書の中で以下のようにおっしゃっています。
投資案件の評価および比較の基本はインカムとキャピタルを合計して比較する事
投資はインカムとキャピタルの両面を見る必要があるということなので、キャピタル目線でも考えてみようと思いました。
結論から言うと、こちらは不動産の強みが出てきそうです。
理由はシンプルで、その原因にかかわらず物価が高騰する（＝現金の価値が下がる）のがインフレですので、現金よりも実物資産の魅力が増します。
また、借入はインフレが直接の原因になって金額が増えることは無いので、資産価格が上昇すると相対的に目減りすることになります。実際には、インフレ下の経済では中央銀行によるインフレ対策としての利上げにより市中金利も上昇することが多いので、利払い分だけ借入が増加する可能性はあります。
とはいえ、インフレに伴ってみんな大好きな含み益、実現すればキャピタルゲインが得られます。
キャピタルゲインがあっても喜べないかも！？
ただ、キャピタルゲインがあるからと手放しには喜べないとも思います（まどろっこしくてすみません）。
なぜなら当然課税がありますし、キャピタルゲインを生じた売却額はその時点の不動産価格を反映しているので、不動産に再投資しようにも周りの不動産も値上りしているはずです。
つまりは、キャピタルゲインを得たからと言って、投資に回る資産が実質的に増えたかというとそうでもない事態も考えられます。むしろそのゲインが実現して課税されようものなら目減りすらしてしまいます。
100万円で取得したものが100万円で売れたら100万円の他のものが買えます。
インフレで、100万円で取得したものが1,000万円になり、1,000万円で売れたら、そのキャピタルゲインの900万円に課税されます。税率は仮に20%とすると、手残りは約800万円（＝1,000万円ー税金約200万円）です。もともと100万円でインフレにより1,000万円になった他の不動産はもう買えません。
税金も考慮すると実質的な資産は目減りしてしまいます。
キャピタル目線についてまとめ
不動産を含めた実物資産がインフレに強いというのは、あくまで目減りする現金や物価上昇が緩やかな一般のモノ（不動産などの投資向け資産以外のモノ）との比較です。当然ですが、それによってさらに不動産を買い進められるわけではないことがわかりました。ちょっと残念。。。
インカム、キャピタルの両面からのまとめ
インフレ下では、インカム目線で恩恵があるのは需要起因で賃料があげられる地域のみ。それ以外は、実質賃金が上昇していくまで我慢の経営かと思います。
キャピタル目線では、保有する上で目減りの心配はしなくて良さそうです。ただし、キャピタルゲインがあるからといって再投資可能かというとそうでも無いということは忘れないようにする必要があります。
こう考えると、インフレ下であろうとなかろうと、時の経過により実質的な価値が上がる不動産であることが最重要であることを再認識しました。
まとめ
今回はとても長い文章になった印象です。
座談会をきっかけにいろいろと考えながら書きました。
内容には当然間違いや反対意見があると思いますので、ぜひ感想を教えていただきたいです。
ではまた！
↓↓↓ Kindle Unlimitedとゼロイエの紹介もぜひお目通しくださいませ～ ↓↓↓
Kindle Unlimitedがお得！
Kindle Unlimitedは月額定額で読み放題のプログラムです。これで読める投資本はかなりあります。先輩投資家がKindleフォーマットでたくさん出版しています。途中ご紹介したゆめたか大家さんの書籍もなんと読めちゃいます。
30日間無料もありますし、その後も月980円で対象書籍が読み放題です。
お金を払って読むことも選べます。応援や感謝の印として敢えてそうする方もいるかもしれません。
まずはKindle Unlimitedで学び、あとから恩返しというのもあると思います。
↓こちらのリンクからサインアップしていただくと僕に紹介料が発生します。
とても嬉しいです♪
インフレとは関係ないけれど、ゼロイエのご紹介！
格安で戸建てを取得して運営する方法とマインドが学べます！何より面白い人たちにたくさん出会えて刺激がすごいです。
年に何度か行われる物件見学ツアーで仲間の事例を生で見れる機会があり、交流もできてモチベーションアップに最適♪ツアーでモチベーションがあがって、その後短期間に取得できちゃう人が続出してます。
まずはセミナー受講をおすすめします！↓↓↓
この記事が気に入ったらサポートをしてみませんか？