借りてはいけない物件を借りた話【飲食店】

2013年4月に飲食店を初めて作りました。
東京都港区麻布十番。
約30坪、2階、席数36、通りに面したテラス付きの居抜き物件。
家賃50万。綺麗な飲食ビルで内装もフレンチ居抜きでいい感じ。

駅からも徒歩4〜5分。
当時を思い出すと完璧コレに決めた！出会った！
って思えた物件だったように思う。
おれも麻布で飲食店オーナーだー。と浮かれて。

条件だけ思い返してみると、
やり方次第ではそう悪くない物件だったと感じる。
当時の自分は居抜きだし初期費用安くスタート出来る！ラッキー！と思って安易に賃貸借契約を結んだ。

ハッピーターンより転載

しかし、、
はじめての飲食店ダメダメあるあるにしっかりとハマったのをこの時の僕は気づいていなかった。
やってみて体感する事なんだろうけど。

○自分的初めて飲食店を借りる時に抑えるポイント
・最低人数で回せる店を選ぶ。
→最低3人は必要
・居抜き物件は同業種のお店又は、過去に実際に働いた事のあるお店しか基本選んではいけない。
→異業種
・知らない土地での空中階は広告費に余裕がある場合のみ選んでよし。
→初めての土地で資金はあまりない

そう。。
恐ろしいことに全部外れてたんですよね。笑
居抜きだと初期費用が安く済む。という店舗用不動産屋さん多いですが、潰れたお店には原因があると僕は思う。

実際には潰れた前のお店のままの形で、ましてや初期費用安く抑える為に借りた人のお店で良い結果が出る事がどんだけあんだろうか？
不動産屋さん的には仲介中心の会社であれば、ガンガン入れ替わった方が儲かるから居抜きを進めてくるのではないか？と思うほど。

結論から言うと、
僕はスケルトンから初めるべきだと思います。
愛着も湧く上に、全部把握出来るし、全て自分仕様、自分がテンションの上がらない飲食店なんて毎日行くのにつまらないです。

更に、
居抜きには気づきにくい問題が潜んでいる事が多々あります。。

漏水、容量不足、逆勾配、何故か無駄に狭い又は広い、謎の段差、回れない、などなど。
造作を作った業者しかわからない事も多いので、大体自分で別の業者探して対応するしかなく、費用をかけても解決しないことも出てきがち。

僕に実際あった事で言うと、
厨房排水の配管が埋没されている隠蔽配管で、店舗が開店してから1か月後に突然下の店舗に漏水。
幸い下の店舗の休憩室部分であったため、商品等の賠償にはなりませんでしたが修繕しないと営業出来ない。。
という事態が発生。。。

借りた当初は特段問題無く、不動産屋さんからもそのような問題は聞いていませんでした。
店舗の場合、家と違って基本借りた人の責任ですしね。

すぐに業者に来てもらうも、当時の施工業者しか細かい配管図面は分からないしどこが漏水してるか調べるには床を剥がしてみないとわからない。
露出配管し直すのが一番安い。

という事で急遽数日店舗を休みにし、業者に工事を依頼。そこで数十万円の工事費と、お客様の来店機会損失、スタッフ人件費を考えると損失100万円以上の不幸な事故が突如起きました。

※イメージ

そのため、
大事な事なのでもう一度言いますが、

【飲食店を作る時はスケルトンから。】

それさえ面倒な人はお店やるのをやめましょう。

というのを、
なんだか不意に思い出したので、ざっと書いてみました☺️
10年前は甘かったなあと痛感します。。
やってみて自分が感じた事なので、共感出来ない方もいるかと思いますが、それでいいのです。
僕は店作りも含めて飲食店が好きなので⚒

※ちなみにこのお話に出てきたお店は既にありません。現在は神田でお店やってます。

過去現在未来行き来しますが、
来週こそはお料理について書きたいと思ってますが、、また何か書きたい事あれば書いちゃうかもしれません。

最後まで読んで頂きありがとうございます😊