サルでもわかるNISA講座 その25「国内REIT（リート）投資信託を選定」

「リートって何？」「不動産投資信託のことです」って言われて分かる？

資産として「不動産持ってます」っていうと、イメージは持ち家だよね。自分が住んでるとか、あるいは人に貸してる場合もあるかもしれないけど、一軒家とかマンションの一部屋のイメージ。それに対して、REITが投資対象としているのは商業用不動産。オフィスビルとか流通用倉庫とかショッピングモールとか、あるいはホテルとか病院ということもある。中には住居用マンションってのもあるけど、一棟まるまる。そうした商業用不動産のオーナーになるってのが、REITを所有する投資家のリターン。当然総額は巨大になるけど、それを小口に切り刻んで商品化したものがREITってわけ。

REITのリターンの主な源泉は、そうした商業用不動産の賃料。時には物件を売却して売却益を出すこともあるけど、売却金は新しい物件を買って再投資される。じゃないと賃料を収得し続けることはできないからね。そして賃料が収入源である以上、賃料水準とか入居率が収益を左右するってことになる。だから一口に不動産って言っても、路線価が上がった下がったっていうのとはちょっと違うところでリターンが決まるってのがREITなんだよね。

で、このREITは取引所に上場していて（現時点で60足らずの銘柄が上場してる）、株式同様リアルタイムで取引できる。そしてそのREITを集めた投資信託ってのがNISA口座での投資対象なんだな。

REITの分配金の利回りは、REIT市場全体平均が現在4.3%。この高い分配金利回りが商品の魅力なんだけど、これは確定利回りってわけじゃない。REITは投資家からの出資で投資物件に投資する資金を100%カバーしているわけではなくて、約50%を借り入れしてる。元手を倍にして投資してリターンを上げてるんだけど、金利が上がると借入コストが上がるから、REITってのは金利上昇時にはリターンが低下する。「景気が上がって賃料が上がる、かつ金利が低いまま」ってのがベストシナリオ。逆に「賃料は上がらず入居率も低いのに金利が上がる」ってのは最悪のケース。景気と金利ってのは循環サイクルがずれているから、その局面局面でREITのパフォーマンスがいい時と悪い時ってのあるんだけど、景気をファンクションとする株式とはパフォーマンスのいい悪いのタイミングがずれているということで、オルタナティブ投資の一つと見ていいんだな。

ざくっとした説明は以上にして、銘柄選ぼうか。例によってマネックスのファンド検索で、キーワードを「REIT」にして、「つみたて可能」「成長投資枠」「つみたて投資枠」「信託財産留保額なし」「運用年数5年以上～10年」「運用年数10年以上」「直近1年の分配金合計0円」をチェックして検索すると34件ヒット。この中から国内REITの投信を選択するんだけど、「ランキング、その他」をクリックすると「投資先の国／地域」と「投資手法」ってのが表示されて、それで「国内」と「バランス以外」を選択すればいい（バランスってのはREITだけじゃなくて、株式や債券にも投資するやつ。ここではいらない）。

そうすると10件に絞られる。この10件の中でどの銘柄がベスト・チョイスかを選ぶ際には、まずは過去のパフォーマンス重視でいい。REIT市場は2020年に暴落してるんだな。それはコロナの影響で、市場が崩れ始めた時にREITを大量保有していた地銀が一斉に売りに回ったことで引き起こされたんだけど、５年のリターンとシャープ・レシオはその暴落を織り込んだパフォーマンスになっている。そして一旦は回復したREIT市場だけど、ここしばらくは金利上昇懸念で上値が抑えられて、特にここ半年はかなり厳しい展開になっているわけ。その暴落からの回復と近年の厳しい市況を３年のトータルリターンとシャープ・レシオは反映しているってことだな。だから、そこで相対的にいいパフォーマンスを出していれば、今後も期待できるでしょ。

で、10銘柄の中で、3年、５年のパフォーマンスがいいのは「ノーロード明治安田J-REITアクティブ」。信託報酬は0.3025%と最安値というわけじゃないけど、リーズナブルなレベル。で、中身をチェックするとオフィスと物流がそれぞれ45%内外で残り1割が住宅とバランスが取れていて悪くない。組入れ銘柄１位は日本プロロジスリート投資法人（株価コード3283、物流施設主体型）、2位が日本ビルファンド投資法人（株価コード8951、事務所主体型）で、まあ王道路線。上位10銘柄の配分も55%と、分散も利いている。

結論。パズルのピース４つ目の国内REITは「ノーロード明治安田J-REITアクティブ」を選定。但し、金同様、あくまでオルタナティブ投資の一つなので、無理に投資しなきゃというものでもないってのは付け加えとこう。

（Face Book 2/17/24の投稿を転載）