ボリューム検討の誤解
これまで「土地から新築」の著書を 2 冊作成してきました。 「不動産投資事例集」では、ボリュームの作成方法を具体的な敷地を基にお示しをし、「土地から新築フローチャート」では、ボリュームから逆算しどのような広さの敷地になるのかフローチャートで追えるようにしました。どちらも物件情報を手に入れた際に「検討の価値があるかどうか」ご自身での一次選定が可能となる教材としています。 今回は、多くの投資家さんが勘違いしている内容や躓きやすいポイントを実際の敷地を基に解説しています。ご自身だったらどのように計画するか？一度考えてみて下さい。敷地面積が小さい土地では、この勘違いが土地購入前のボリューム検討に大きな影響を及ぼします。
突然ですが、問題です！こういった敷地があった場合どのようなボリュームを考えますか？近隣商業地域で角地、一方の道路は８ｍと幅員も広い、さらに北側も道路！これだったら大田区のワンルーム条例にかからない範囲の最大戸数14戸はいけるでしょ！
おそらくこのような感じで👇各階3戸の計画をイメージされると思います。5階で計画を行い、3戸×5階＝15戸。14戸にするには、1戸を駐輪場にするか1戸を広く計画するか。こんなとこだと思います。
でも実は、この敷地は、14戸の計画ができません。意外かもしれませんが敷地の条件に落とし穴があります。今回は、このような一見ボリュームが入りそうだけど、見落とすと影響がある項目を８つ解説しています。
上図のようにまず敷地条件を示し→投資家さんの要望通りの図面を作成→回答図面を提示→解説→注意事項という流れで作成しています。NGの図面と回答図面を比較することでイメージがつくようにしています。この８つの事例を見れば土地探しの際に注意しなければいけない項目がよくわかるように作成しています。実際僕自身もはまりそうだった項目なので多くの方の参考になると思います！
今回は基礎的な部分の解説は省いています。基礎的な部分の内容を知りたい方は「不動産投資事例集」を見ていただけると幸いです！
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