住宅ローンを払えないとどうなる？滞納から競売までの流れについて
はじめに
当記事を執筆したのは、たじみゆ（@tajimiyu_writer）です。
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ここまでお読みいただきありがとうございました。以下、サンプル記事となります。
新型コロナウイルス感染症による影響や物価高の影響で住宅ローンの支払いが難しい、不安と感じることはありませんか？
住宅ローンを払えない状態が続き滞納すると、最終的には自宅が競売にかけられ強制退去となってしまいます。
競売までいかなくても、金融機関から住宅ローンの一括返済を求められるなどの可能性もあるので注意が必要です。
本記事では、住宅ローンを払えないとどうなるのか、払えないときの対処法をわかりやすく解説していきます。
住宅ローンを払えないで競売にかけられるまでの流れ
住宅ローンを払えずに滞納してしまうと、金融機関から一括返済を求められる、競売にかけられるなどの恐れがあります。
競売までの流れは、下記の通りです。
3ヶ月滞納すると一括返済しなければならない
保証会社に債権者が移り競売にかけられる
競売で落札されると強制退去になる
それぞれ見ていきましょう。
3ヶ月滞納すると一括返済しなければならない
住宅ローンを滞納して1～2ヶ月経過すると、金融機関から督促状や催告書が届きます。
届いた督促状や催告書を無視して3ヶ月以上住宅ローンを滞納してしまうと、残りの一括返済を求められます。
もちろん、住宅ローンを払えずに滞納している人の多くは、一括返済を命じられても対応できません。
そのため、借入している本人にかわり保証会社が金融機関に住宅ローンの残債を一括返済します。
保証会社に債権者が移り競売にかけられる
住宅ローンの残債を保証会社が代わりに行った際に、債権者は金融機関から保証会社に移り、自宅が競売にかけられてしまいます。
競売は、下記の流れで進みます。
競売の申立てが行われ、競売開始決定通知が地方裁判所から届く
執行官と鑑定人が現地調査を行う
現地調査の内容に基づき、最低競売価格が決定される
売却代金が納付されて競売が完了する
競売で落札されると強制退去になる
競売で自宅が落札され、売却代金が納付されると住人は立ち退きを命じられます。
立ち退きタイミングは住宅を落札した人との話し合いで決められますが、話し合いが長引くと強制執行が行われるのでご注意ください。
強制執行では、裁判所の執行官によって荷物が運ばれ、追い出されてしまいます。
このように、住宅ローンを払えない状態が続くと最終的には自宅を手放さなければなりません。
また、競売は通常の不動産売却と違って以下のデメリットもあります。
通常の市場価格より安い価格で売却されてしまう
自分の任意のタイミングで自宅を売却できない
周辺住民に競売の事実がバレてしまう
上記を回避したいのであれば、次の章で紹介する住宅ローンが払えないときの対処法を試してみましょう。
住宅ローンを払えないときの対処法
生活苦や突然の病気、ケガなどが原因で住宅ローンの支払いが難しくなったときには、そのまま放置するのは避けましょう。
具体的には、以下の方法で競売を避け、少しでも高い金額で住宅売却を検討する必要があります。
金融機関に相談する
不動産会社に住宅を売却してもらう
任意売却を検討する
リバースモーゲージを行う
リースバックを行う
それぞれの方法について、詳しく見ていきましょう。
金融機関に相談する
住宅ローンを払えない場合、そのまま放置するのではなく、必ず住宅ローンを借りている金融機関に相談をしましょう。
滞納前であれば、以下のように返済プランの見直しを提案してもらえる場合もあるからです。
返済期間の延長
月々の返済期間の見直し
ボーナス返済をやめる
また、新型コロナウイルス感染症が原因で住宅ローンの返済が難しくなった人向けの相談窓口を設けている金融機関も増えています。
住宅ローンを払えない原因によっては、柔軟な対応をしてもらえる可能性もあるので、一人で悩まず相談することが大切です。
不動産会社に住宅を売却してもらう
現在の自宅では住宅ローンを払い続けることが難しい場合には、不動産会社に仲介してもらい、住宅を売却するのも選択肢のひとつです。
現在の住宅に住み続けることを特に希望していないのであれば、早いタイミングで売却してしまうのも良いでしょう。
不動産会社による仲介での売却は、競売よりも高値で売却しやすい、自分のタイミングで売却できるなどのメリットがあります。
ただし、住宅ローンをすでに滞納している場合は、不動産会社での仲介売却は行えず、この後で解説する任意売却しかできないのでご注意ください。
任意売却を検討する
すでに住宅ローンを滞納している人は、通常の方法で不動産を売却できないので、任意売却を検討しましょう。
任意売却であれば、住宅ローンを滞納している自宅や売却金額が住宅ローン残債より安いオーバーローンになってしまう住宅でも売却可能です。
任意売却は、競売よりも高く売却できる可能性がある点や住宅ローンの残債を売却代金によって減額できるのが魅力となっています。
一方で、任意売却を行うと住宅ローンを滞納していなくても、信用情報機関に事故情報として記載されてしまうデメリットがあります。
また、通常の仲介による売却よりも任意売却を取り扱っている不動産会社は少なく、信頼できる会社選びをすることが大切です。
任意売却を行う不動産会社の選び方は、本記事の最後に紹介しています。
リバースモーゲージを行う
住宅ローンを払えないけど、今の家に住み続けたい場合には、自宅を担保にお金を借りるリバースモーゲージをするのも良いでしょう。
リバースモーゲージとは、老後資金に不安を抱える高齢者向けの金融商品であり、借入する人の年齢条件が設定されている場合もあります。
リバースモーゲージは、自宅を担保にして借入した人が死亡したタイミングで残債の一括返済を行います。
相続人が現金一括返済をしない場合には、担保にしていた自宅を金融機関が回収するので、遺された家族の負担になりにくい借入ともいえるでしょう。
リースバックを行う
リースバックとは、自宅を売却した後に賃貸契約を結び、今の自宅に住み続ける方法です。
リバースモーゲージと同様に、今の住宅に住み続けられるのが魅力といえるでしょう。
また、自宅の所有権は金融機関や不動産会社に移るので、固定資産税などのコストがかからなくなるのもメリットです。
一方で、賃貸契約を結ぶことになるので将来にわたり、家賃が発生します。
任意売却を行う不動産会社の選び方
最後に、任意売却を行う不動産会社の選び方を紹介していきます。
任意売却は通常の売却と異なり、競売開札日の前日までに売却を完了させなければなりません。
そのため、任意売却を成功させるためには、任意売却に強みを持つ不動産会社を選ぶ必要があります。
具体的には、以下に当てはまる不動産会社を選びましょう。
任意売却の実績や経験が豊富
任意売却は、通常の不動産売却とは異なる部分もあるので、任意売却の実績豊富な不動産会社を選ぶようにしましょう。
任意売却の経験を豊富に持つ不動産会社を選ぶメリットは、以下の通りです。
金融機関や購入希望者との交渉を成功させやすい
スピード感を持って任意売却に取り組んでくれる
上記のように、任意売却に強い不動産会社であれば、競売開札前日までに出来るだけ高値で自宅を売却してもらえる可能性が上がります。
任意売却を依頼する不動産会社を選ぶ際には、インターネットなどで口コミや評判を見てみる、過去の実績数が掲載されている会社を選ぶなどがおすすめです。
料金体系がわかりやすい
任意売却を利用する人の多くは、住宅ローンを払えないで家計にトラブルを抱えている人です。
任意売却を成功させ、今後の生活を立て直すためにも、様々な費用を明確に示してくれる不動産会社を選びましょう。
具体的な価格を教えてくれない
料金の明細を見せるのを後回しにしてくる
上記のように、初期の段階で費用を明示してくれない不動産会社の利用は避けることをおすすめします。
弁護士や司法書士と連携を取り任意売却を進めてくれる
任意売却は通常の不動産売却と異なり、債務整理などに関する法律の知識も必要です。
住宅ローンを払えないだけでなく、他にも返済が難しいローンがある、クレジットカードでキャッシングをしている場合には債務整理が必要な場合もあります。
債務整理が必要になったときに、弁護士や司法書士と連携を取れる不動産会社を選びましょう。
任意売却は弊社にお任せください
住宅ローンを払えないで滞納した場合、最終的には競売にかけられ強制的に自宅を追い出されてしまいます。
すでに住宅ローンを滞納している人は、任意売却をして少しでも不動産を高値で売り、今後の生活を立て直しましょう。
任意売却を依頼する不動産会社を選ぶ際には、実績豊富かつ料金体系がわかりやすい会社を選ぶことをおすすめします。
弊社は、年間〇件の任意売却の相談実績を持っていますし、必要に応じて弁護士や司法書士と協力体制を取りながら任意売却や相談者様の今後の生活設計のサポートを行っています。
初回相談は無料ですので、まずはお気軽にお問い合わせください。