分譲マンション購入にむけて

Step 1: 資金計画

現在の収入、支出、ライフプランからマンション購入に自己資金や住宅ローンの借入額を計算してみた。

一般的に借入金額は年収の25%が最大借入額とのこと。
　年収500万円なら125万円（=10万4000円/月）
　年収1000万円なら250万円（=20万8000円/月）

物件価格、諸経費以外に、負担が大きい住宅管理費、修繕積立費、固定資産税も気になるところ。それぞれの物件で管理費や修繕費は要チェック。
子供の進学、自動車の購入、退職など。イベントもある。

住宅管理費＋修繕積立費で、2-4万円/月の物件が多い。
これにローン返済額を加えて、資金計画を考える必要がある。

Step 2: 物件情報収集

新築分譲マンションを購入し、一生住むことを想定しない場合、売却時の価格も予想することが必要になる。中古物件を見ていると、値崩れする可能性が低いのが駅近やブランドだと思われる。とくに、重要なのはエリアだと思う。
物件自体は、中身はリホームやリノベで刷新できる。

Step 3: 物件見学

新築分譲マンションのモデルルーム見学はできるだけ参加してちゃんと目で見るべき。事前予約して行くのが通常。私が実際に行った物件の紹介は別ページで紹介！

Step 4: 住宅ローンの事前審査

金融機関の審査が必要。借り入れる人の収入、職業、他の借入状況から返済能力が確認される。当然といえば当然。
住宅ローン審査に向けて、事前審査をして借入れができる見込みがあるかの確認をしておいたほうがいいだろう。

Step 5: 購入申込

お目当ての物件が決まったら、購入申込書を記入するようになる。
申込証拠金：マンションを購入する意思の証明として売主に預けられ、売買契約締結時に収入印紙代やマンションの購入費用などに充当される。

Step 6: 売買契約

宅地建物取引士から重要事項説明を受けたあと、売主と買主で売買契約を締結することが必要になる。
買主は売主に手付金を支払うのが一般的。売買契約締結し、物件の引渡までに、買主が一方的に契約をキャンセルすると手付金は戻ってこない。
手付金：購入マンション価格の10%が一般的。

Step 7: 住宅ローンの本審査

まず、「金利」。全期間固定金利型、変動金利型。固定金利選択型。の3つがある。2021年のマイホーム大全をみると、変動金利型が70％。固定期間選択型が25%と、変動型が圧倒的なシェア。また、住宅ローンは、不動産ルート、銀行ルート、ネットルートがある。
2003年から開始したフラット35という、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して実施してる住宅ローンがある。我々利用者から見たら、フラット35の最大メリットは、完済までの金利が確定していること。
さらに、団信（団体信用生命保険）付きも増えてきている。

住宅ローンの注意点
「金利」「保証料」「団体信用生命保険」
の 3つは確認しよう。

「住宅ローン減税」「すまい給付金制度」「贈与税の非課税」
を利用しよう。

本審査の結果は、2日ほどで分かる場合もあるし、数週間かかる場合もあり。いずれにしても、運転免許証など本人確認書類、源泉徴収票、住民票など。が審査書類には必要。
本審査で必要な書類は種類が多いだけでなく、書類ごとに取得先も異なるため、収集に時間や手間がかかりやすい。必要な書類と取得先を事前に確認し、計画的な準備が必要。

Step 8: 内覧会

新築分譲マンションを購入した場合、入居する前に内覧会が実施される。
完成したマンションの内部を確認することができる。
内覧会の前に入居説明会が行われて、引越し予定日の確認・調整や、駐車場・ゴミステーションなどの案内などがある。
内覧会のときにお部屋や窓などを採寸しておくと、家具やカーテンをスムーズに購入できる。

Step 9: 残代金決済・引渡

残代金の決済とは、購入金額から手付金や内金などを差引いた残金を支払う手続きのこと。住宅ローンを融資する銀行への事務手数料や不動産登記の費用なども残代金の決済時に支払うことが必要。

住宅ローンを組む場合は、買主と売主（不動産会社）、司法書士などの関係者が金融機関に集まり、融資の実行と残金の決済をするのが一般的です。
その後、司法書士は法務局に向かい、不動産登記を行います。
マンションの残代金を決済し鍵を受け取ると、マンションへの引越し可能。