「不動産投資検討　プロセスその２」／投資対効果＆リスクのあら見積もりと実際、モデルルーム見学と面談

モデルルーム見学と面談

昨日、投資を検討中の新築マンションのモデルルーム見学と面談をしてきました。
やはりこの地域でもなかなかの物件だけあって、かなり盛況で、入れ代わり立ち代わり担当者があちこちでお客さんと話し込んでいたり、説明していたりといった状況で、私たちと同様、投資目的の人たち、自宅として購入しようとする人たちがたくさん来ていました。

私は妻と二人で、妻にも事前に投資目的とそのあらましを伝えておいたうえで、見学と面談をしました。
見学は、１０年前に今居住のマンションがこの物件の販売元でしたので、今のマンションと設備などは細かい話をすれば種々ありましたが、結論的に大きな違いはありまんでした。
面談ですが、投資目的と言うことをはっきりと伝え、その線で情報交換しました。

投資対効果＆リスクのあら見積もりと実際

基本条件として、この物件について以前の記事の内容を確認しておきます。『・ロケーション等
自宅最寄り駅から１０分ほどの、再開発が進み始めた私鉄急行停車駅近の新築物件です。
ワンルーム投資は、都区部駅近の中古の物件を狙えと言われますが、新築物件なのでそこは異なります。
ただ、私の見立ては、今後の街開発次第で人気の出る可能性があり、将来的に十分値上がりも期待できる情勢にあると言うことです。この点で駅近徒歩２分のこの新築物件を検討の対象としました。
不動産会社は、大手不動産会社（実は私はここの株を１００株ですが所持しています）です。
比較的大型のマンションで、３ＬＤＫまでの間取りがありますが、一部に１ＬＤＫの物件があり、こちらが検討対象です。
・価格
WEBミーティングをして、担当者から聞いたところ、具体的な額は申し上げられませんが、
通常のワンルームより広い１ＬＤＫなのでかなり高めで、
都内ワンルームの投資の２倍程度の価格でした。』

見積もり内容と実際（ここで具体的にわかりやすくするために、
　　　　　　　　　　仮に物件価格を４０００万円として話を進めます）
ローン金利は、正確なものを後日メール連絡してもらうことにしましたが、
１．７％程度だろうと思います。
＜購入時費用＞
自己資金は、１３００万円以上　と伝えておきました。
ですので、残金２７００万円をローンとして組むことになります。
諸費用は、ローン諸費用、修繕積立金、登記費用その他で３００万円強必要そうでした。
ですので、自己資金１３００万円とすると、
３０００万円のローン
を組むことになります。
＜月々の収支＞
すると、月々のローン支払いは、１８万円となります。
賃貸料ですが、査定されたものを見せてくれました、１１万円強（利回り３.５%程度）です。
これに別途管理費と修繕積立金が費用として加算します。
これが、　だいたい１万円づつ計２万円　です。このうち管理費は借家人支払いでもよいかもしれません。そうとして、月々は家賃でローンを払いきれず、６万～７万あるいは不動産管理料１万とすれば８万円づつ毎月支払い義務が発生します。

ということで、事前見積もりと大差ない、ということがわかりました。
出来ないことはないですが、やはり、私にとってはかなり厳しいということになります。

不動産価格が変わらない、維持するとしてみても、投資対効果を見積もると、ネットではもちろんプラスで、
１０年後をみた場合、
投資資本が、２１００万円ほどで、
資産が、　　２７００万円ほどになり、悪くありません。
そして、ローンは１５年想定ですから、その５年後からは、持ち出し無しで家賃収入を得ることになります。

検討のポイントは絞られました。
問題は、先行きの不動産価格が第一、そして自己資金を増やせるか、です。

これについては次回以降で記事にさせていただきます。